Silberfische sind zwar unangenehm,
aber keinesfalls als Mangel einer Immobilie zu betrachten
In dieser
Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor mit einer Problematik,
die in vielen Immobilien vorkommt: Silberfische. „Gewisse Insektenarten lassen
sich jedoch in der Immobilie kaum vermeiden, dazu gehören Silberfische auf
jeden Fall“, so Thomas Filor. So hat das Oberlandesgericht Hamm die reine
Präsenz von Silberfischchen nicht als Mangel einer Eigentumswohnung anerkannt. „Die
Begründung für diese Entscheidung ist simpel: Insekten in der Immobilie gelten
lediglich als Mangel, wenn die Wohnräume dadurch unbewohnbar werden,
beispielsweise bei einer Kakerlaken- oder Rattenplage“, sagt Filor weiter und
bezieht sich auf die Urteilsbegründung (Az.: 22 U 64/16). „Ein Käufer kann
nicht von vorne herein davon ausgehen, dass die Immobilie komplett frei von
Silberfischen ist“. Im genannten Fall stellte eine Käuferin wenige Wochen nach
der Übergabe der Wohnung einen Befall von Silberfischen fest. Dieser breitete
sich mit der Zeit immer weiter aus und bleib trotz intensiver Bekämpfung
bestehen. „Die Klägerin argumentierte natürlich, dass es schon bei Abschluss des
Kaufvertrags sowie bei der Übergabe der Immobilie die Problematik des
Silberfischbefalls bestanden hätte, so dass sie vom Kaufvertrag zurücktrat und
gerichtlich die Kaufrückabwicklung einforderte“, so Immobilienexperte Thomas
Filor aus Magdeburg weiter. Dieser Versuch war allerdings vergeblich: Das Oberlandesgericht
Hamm schloss sich einer ersten Entscheidung des Landgerichts Münster an. In
einer Erklärung des Landgerichts hieß es, dass es zum Zeitpunkt der
Wohnungsübergabe nicht klar war, dass man es mit einem solchen Befall zu tun
gehabt hätte. Dies lasse sich auch im Nachhinein nicht beweisen. Ein weiterer
wichtiger Argumentationspunkt war, dass von Silberfischen grundsätzlich keine
Gesundheitsgefahr ausgeht. Daher könne ein Käufer einer 19 Jahre alten,
gebrauchten Immobilie nicht erwarten, dass diese immer völlig frei von
Silberfischen sei. Abschließend sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus
Magdeburg: „Selbst Sachverständigen ist es oft erst später möglich, eine starke
Population festzustellen“.
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