Donnerstag, 20. Dezember 2018

Thomas Filor über Kostenfallen bei Eigentumswohnungen

Immobilienexperte Filor spricht über einige Kostenfallen, die sich hinter Eigentumswohnungen verbergen

Magdeburg, 19.12.2018. „Jeder muss sich darüber im Klaren sein, dass sich hinter Eigentumswohnungen zusätzliche Kosten verbergen. Selbst wenn der Kaufpreis, die Lage und der Schnitt überzeugen, sollten einige andere Faktoren beachtet werden“, beginnt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Der Käufer erwirbt nämlich nicht nur das alleinige Eigentum an der entsprechenden Wohnung, sondern wird Teil einer Wohngemeinschaft. Dabei geht es um den persönlichen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Gebäudeteile, das Dach oder die Außenanlage. Das Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt, wie sich die Kosten verteilen“, so Filor. „Ein Blick in die Teilungserklärung ist enorm wichtig, um zu verstehen, was als Gemeinschaftseigentum und was als Alleineigentum vertraglich festgehalten ist. In der Vergangenheit kam es immer häufiger zu Rechtsstreits, da der Plan zu stark von der Realität abwich und dadurch extra Kosten verursacht wurden. Auch die Gemeinschaftsordnung sollte man studieren und bei Ungewissheit einen Experten hinzuziehen“, rät Immobilienexperte Filor.

Ein weiterer Punkt sei laut Filor das Hausgeld und die Kosten für Instandhaltung: Eigentümer müssen ein sogenanntes  Wohn- beziehungsweise Hausgeld pro Monat zahlen, welches bei älteren Gebäuden oft wesentlich höher ausfällt. „Ein finanzielles Polster ist das A und O bei Immobilieneigentum. Wenn überraschend Sanierungsmaßnahmen anfallen, ist man besser gewappnet“, so Thomas Filor weiter. „Fakt ist aber, dass bei umfangreichen baulichen Maßnahmen, die eben genannten Rücklagen meist nicht ausreichen. Dafür braucht es eine Sonderumlage, die erhebliche Zahlungsforderungen an den Eigentümer mit sich bringen kann. Besonders ratsam ist es, sich vor dem Kauf um bereits beschlossene Sonderumlagen zu informieren. Oft wurden diese noch nicht eingefordert. Ein anderes Szenario wäre, dass sich die gesamte Wohngemeinschaft einen Kredit teilt, für den der neue Erwerber natürlich mithaftet“. Das Fazit des Immobilienexperten aus Magdeburg: „Informieren Sie sich rechtzeitigt über Folgekosten und Kostenfallen bei Eigentumswohnungen. Das ist unerlässlich“, so Thomas Filor. 

Dienstag, 18. Dezember 2018

Schneeräum-Pflicht gilt für Immobilien-Eigentümer

Der erste Schnee wurde uns vergangene Woche beschert und alle Jahre wieder fragen sich Immobilien-Eigentümer, wer die sogenannte Verkehrssicherungspflichten übernimmt. „Der Immobilien-Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft ist für die Beseitigung von Schnee und Eis verantwortlich. Andernfalls drohen Bußgelder. Für die Fußgänger muss ein von Schnee und Eis befreiter Weg von mindestens einem Meter Breite geschaffen werden. Dazu zählen auch Haltstellen des öffentlichen Nahverkehrs“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Die Regeln gelten unter der Woche zwischen sieben und 20 Uhr sowie am Wochenende und an Feiertagen zwischen neun und 20 Uhr. 

Donnerstag, 13. Dezember 2018

Mietminderung bei defektem Fahrstuhl

Ein Fahrstuhl ist grundsätzlich gerne im Mietshaus gesehen – vor allem bei den Menschen in den oberen Stockwerken. Nichtsdestotrotz müssen selbst Mieter im Erdgeschoss und im ersten Stockwerk gleichermaßen zahlen. Die Kosten für die Erhaltung des Fahrstuhls wird unter den Mietern über die Betriebskosten abgerechnet. Nur, wenn der Fahrstuhl eine längere Zeit außer Betrieb ist, kann über eine Mietminderung verhandelt werden.

Dienstag, 11. Dezember 2018

Thomas Filor über BGH-Urteil: Schimmelgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Keine Mietminderung bei Schimmelgefahr – so entschied es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil

Magdeburg, 10.12.2018 Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg geht auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) ein, laut dem Mieter keine Mietminderung aufgrund von potentieller Schimmelgefahr rechtfertigen können (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). „In diesem Fall ging es darum, dass die Wohnung zwar noch nicht von Schimmel befallen war, allerdings schon gewisse Tendenzen dafür vorhanden waren. Dies kann man beispielsweise durch die Bausubstanz absehen oder auch im Dachgeschoss, wenn sich bereits feuchte Flecken bilden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ein solcher Fall der „bestehenden Schimmelgefahr“ berechtige den Mieter allerdings noch nicht zu einer Mietminderung. Der Mieter bewohnte eine Wohnung dessen Gebäude zwischen 1947 und 1978 gebaut wurde. Ein Sachverständiger hatte im Vorfeld eine potentielle Schimmelgefahr festgestellt und begründete diese mit der Bauweise des Gebäudes. Ein Schimmelbefall konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestellt werden, allerdings ließ die fehlende Dämmung der Außenwände eine Wärmebrücke entstehen. Daraufhin machte der Mieter eine Mietminderung geltend und verlangte von dem Immobilienunternehmen einen Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung. 

Zunächst ging der Mieter mit seinem Anliegen beim Landgerichts Lübeck gegen die Immobiliengesellschaft vor. Die Richter des Landgerichts stimmten ihm zu und sagten, ein Abwarten, bis der Schimmel tatsächlich ausbreche, wäre in der Tat unzumutbar. Da bereits eine Gefahr für die Schimmelpilzbildung durch einen Sachverständiger bestätigt wurde, könnten Faktoren wie die Heizungsanlage oder die Dämmung den Ausbruch des Schimmels begünstigen. Aus diesem Grund gab das Landgericht Lübeck dem Mieter Recht und befürwortete eine Mietminderung. Der BGH hingegen verwarf diese Rechtsauffassung: Die Wärmebrücken in den Außenwänden seien kein Mangel der Mietwohnung, solange sie mit den Bauvorschriften und technischen Normen einhergingen, die um Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. „Sowohl sichtbarer als auch unsichtbarer Schimmel können Erkrankungen hervorrufen, seien es Allergien bis hin zu Infektionen. Symptome wie Kopfschmerzen oder Schlaflosigkeit werden oft auf andere Dinge zurückgeführt. Mieter und Eigentümer sollten daher immer ein Auge auf eine potentielle Schimmelgefahr haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Donnerstag, 6. Dezember 2018

Über die Einführung der Grundsteuer C

„Mehr Möglichkeiten für Städte und Gemeinden, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern, soll die Einführung der Grundsteuer C schaffen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Im Endeffekt soll die Grundsteuer C der Spekulation mit freien Flächen einen Riegel vorschieben. Solche Flächen würden in Zukunft mit höheren Abgaben belegt als bebaute Grundstücke. „Das, so die Hoffnung der Koalitionäre, mache es für Baulandeigentümer unattraktiv, auf weiter steigende Grundstückspreise zu warten, statt Projekte zur realisieren“, so Filor. 

Dienstag, 4. Dezember 2018

Thomas Filor rät zur Vorsicht bei Vermietungen im Familienkreis

Immobilienexperte rät zur verbilligter Vermietung von Immobilien im Familienkreis

Magdeburg, 03.12.2018. „Vermietungen innerhalb des Familienkreises sind ein beliebtes und interessantes Modell, wenn  man gerne Steuern sparen will. Fach- und Führungskräfte schwören zurecht darauf, doch in einigen Punkten ist auch Vorsicht geboten“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg eingehend. „Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist angespannt. Daher ist es absolut verständlich, dass Immobilienbesitzer ihre Immobilien zu günstigen Preisen an Angehörige vermieten. Beide Seiten profitieren davon. Die Verwandten zahlen weniger Miete, dafür können die Eigentümer Kosten für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten deklarieren und hat außerdem automatisch vertrauenswürdige Mieter“, erklärt Thomas Filor weiter. „Nichtdestotrotz ist es ratsam, die Immobilienvermietung im Vorfeld mit Sorgfalt zu planen. Ist der Preisnachlass nämlich zu hoch, drohen Extrakosten, da die steuerliche Anerkennung gefährdet ist. Man muss die steuerrechtlichen Vorgaben immer genau einhalten“, so Immobilienexperte Filor. 

Grund dafür ist, dass der Fiskus eine klare Grenze hinsichtlich der Miete festlegt. Das Finanzamt kann sich dagegen wehre, die die Immobilienaufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen, wenn das abverlangte Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete beträgt. „Großzügige Preisnachlässe können Eigentümern also auf die Füße fallen. Orientierung für die ortsübliche Miete bietet der Mietspiegel. Dieser bezieht sich auf Faktoren wie Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage der zu vermietenden Immobilie“, so Thomas Filor weiter. Manchmal helfen laut Filor auch Online-Immobilienportale oder im Zweifelsfall auch immer ein verlässlicher Sachverständiger, der ein Gutachten ausstellt. Hinzu kommt, dass Immobilien im Familienkreis oft möbliert vermiete werden, sich der Mietpreisspeigel aber ausschließlich auf unmöblierte Immobilien bezieht. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. IX R 14/17). Ausgenommen davon sind beispielsweise Einbauküchen oder Waschmaschinen. Auch wenn die Möbel sehr alt sind, wird von einer Miteinbeziehung abgesehen. „Das Finanzamt prüft Vermietungen im Familienkreis natürlich besonders genau, da sie wissen, dass viele die Steuerersparnis motiviert. Es soll verhindert werden, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen. Daher ist es auch wichtig, dass Eigentümer ihren Aufgaben nachkomme, wie bei einem externen fremden Mieter. Das heißt also auch mal eine Mahnung an die Verwandten zu schicken. All diese Faktoren wertet das Finanzamt als fremdüblich und erkennt schneller Werbungskosten an“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.