Thomas Filor: Mietminderung bei Heizungsausfall

Die Temperaturen sinken und die meisten Menschen haben wieder begonnen, ihre Heizung regelmäßig einzuschalten. Die allgemeine Heizperiode in Deutschland hat im Oktober begonnen und geht meist bis einschließlich April. 

Magdeburg, 25.11.2020. „Kommt es zu einem Heizungsausfall, kann der Mieter durchaus eine Mietminderung fordern. Ist die Wohnung im Mietvertrag nämlich offiziell als Mietobjekt mit Heizung definiert, so muss es dem Mieter oder der Mieterin stets möglich sein, die Haupträume auf 20 bis 22 Grad sowie die Nebenräume auf 18 bis 20 Grad heizen zu können. Hier spricht man von einer sogenannten Behaglichkeitstemperatur. Diese muss gegeben sein, egal wie alt die vorhandenen Heizungssysteme sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In den Fluren sollte es zumindest möglich sein, 15 Grad zu erreichen. Die gesamte Wohnung muss in der Nacht auf mindestens 18 Grad beheizbar sein. So entschied es das es Amtsgericht Köln (Urteil v. 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Im Gegensatz zur allgemeinen Heizperiode, welche von Anfang Oktober bis Ende April geht, ist der Vermieter außerhalb dieser Periode nicht dazu verpflichtet dem Mieter zu gewährleisten, dass die Heizung auch in den Sommermonaten so in Betrieb genommen werden kann, dass die gleichen Temperaturen erzeugt werden. „Außerdem kann man bei einem kurzfristigen Heizungsausfall die Miete natürlich nicht mindern. Das regelt § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Bei einem totalen Heizungsausfall kann die Miete bereits nach einem Tag gemindert werden. Hier muss der Einzelfall natürlich geprüft werden. Dies gilt auch, wenn die Behaglichkeitstemperatur über einen längeren Zeitraum nicht erreicht werden kann. Eine Regel zur konkreten Höhe der Mietminderung gibt es in der Form nicht. Im Januar und Februar kann man von rund 20 Prozent ausgehen, in den Übergangsmonaten von rund zehn Prozent“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor die Rechtsprechung.

Auch das Amtsgericht in Potsdam entschied, dass ein Mietobjekt, welches nicht auf 20 Grad Celsius zu beheizen ist, mangelhaft ist Potsdam (Urteil v. 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Abschließend betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass es tatsächlich irrelevant ist, ob der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet hat oder nicht – die Mietminderung steht dem Mieter oder der Mieterin ohnehin zu. Ähnliches gilt für die Warmwasserversorgung (diese muss zwischen 40 und 50 Grad Celsius haben) sowie störende Heizungsgeräusche, welche zur Mietminderung führen können. 

Mietpreise in Deutschland geringer als in anderen europäischen Städten

Laut einer Studie von Deloitte ziehen die Preise für Wohnen weiterhin an. In Deutschland betrifft dies vor allem die Großstädten. Im europäischen Vergleich hingegen ist Wohnen hierzulande noch recht günstig. Andere europäische Länder weisen nämlich wesentlich höhere Immobilienpreise und Mieten auf. Die Deloitte-Studie bezieht sich nämlich auf beide Arten, kaufen und mieten. In den Ländern Deutschland, Österreich und Norwegen brauche man demnach rund fünf bis sechs Jahresgehälter, um eine 70-Quadratmeter große Immobilie zu bezahlen. Günstiger ist es nur in Belgien und Portugal. Auch die Enteignungsdebatten und Proteste haben gezeigt, dass deutsche Mieter nicht bereit sind, die hohen Preise zu tolerieren. 

Thomas Filor: Immobilien im Speckgürtel werden immer beliebter

Immobilien in Großstädten verteuern sich zunehmend – im Speckgürtel steigen die Preise sogar noch mehr.

Magdeburg, 18.11.2020. „Der Immobilienmarkt hat sich bisher in der Corona-Krise wacker geschlagen und sich als recht robust bewiesen. Eine Immobilie in der Großstadt zu beziehen ist zwar nach wie vor der Wunsch vieler Menschen, doch auch die Peripheriewird immer beliebter. Das hängt damit zusammen, dass die Bereitschaft zum Pendeln durchaus vorhanden ist, wenn man dafür mehr Wohnfläche bekommt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „So steigen die Immobilienpreise in den jeweiligen Speckgürteln der deutschen Großstädte enorm, teilweise sogar stärker als in der Großstadt selbst. Dies betrifft vor allem Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart“, sagt Thomas Filor und beruft sich dabei auf die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2020 – Unterschiede zwischen Stadt und Land“, welche vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Zusammenarbeit mit der Sparda-Bankengruppe erstellet wurde.

 

Laut Studie sei der Wohnraum im Speckgürtel zwar nach wie vor um circa die Hälfte (55 Prozent) günstiger als im Vergleich zu den Preisen in den Großstädten – doch die Peripherie ist seit drei Jahren im Kommen. Und während andere Anlageformen unter der Corona-Pandemie leiden, erfreuen sich Immobilien dank günstigen Finanzierungskonditionen immer noch großer Beliebtheit. Dazu zählt laut Thomas Filor sowohl das Eigenheim als auch die Kapitalanlage. Eine aktuelle Studie von YouGov zeigt außerdem, dass nur 29 Prozent von sinkenden Immobilienpreisen ausgehen – 34 Prozent rechnen sogar mit steigenden Preisen, 27 Prozent mit stabilen Preisen. 

 

Dass die Speckgürtel so beliebt sind, hängt laut Immobilienexperte Filor mit mehreren Faktoren zusammen: „Die Städte können den Menschen nicht alles bieten. Beispielsweise gibt es wenig bezahlbare Einfamilienhäuser im Grünen. Dafür muss man sich ein wenig aus den Ballungsräumen entfernen“, so Filor. Die Sparda-Bank hat dazu interessante Zahlen: Familien leben in der Großstadt auf durchschnittlich 86 Quadratmetern, im ländlichen Raum bei 120 Quadratmetern. „Die Menschen sind gerne bereit, zu pendeln, wenn sie dafür mehr Wohnfläche haben. Vorausgesetzt, es besteht eine gute Infrastruktur. Doch durchs Homeoffice fühlen sich immer mehr Menschen im Umland wohl“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Schutz vor Einbrechern -auch während der Pandemie

Thomas Filor macht in dieser Woche darauf aufmerksam, dass Einbrecher immer häufiger online versuchen, Informationen herauszufinden. „Postet man beispielsweise etwas über einen geplanten Ausflug beziehungsweise die Zeiten, in denen man plant, sich nicht in der Immobilie aufzuhalten, planen sie diese Zeiten für ihre Raubzüge abzupassen“, so Filor. Daher wird dazu geraten, Informationen über Wochenendreisen erst später ins Netz zu stellen, wenn man wieder zu Hause ist. „Man mag es kaum glauben, aber auch das Leeren des Briefkastens während einer längeren Abwesenheit sollte garantiert werden. Für Einbrecher ist dies oft ein Indiz“, so Filor. Zu Zeiten der Pandemie dürften ja eigentlich weniger Einbrüche stattfinden – das werden Statistiken im nächsten Jahr zeigen können. 

Thomas Filor: Großvermieter in Berlin

Wie die bekannten Großvermieter in Berlin den Immobilienmarkt dominieren – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf.

Magdeburg, 11.11.2020. „Der Berliner Wohnungsmarkt ist für die Wohnungspolitik ein wahres Schlachtfeld. So viele Besonderheiten gibt es zu beachten, zuletzt war der Mietendeckel in der Hauptstadt Diskussionsgrundlage. Eine aktuelle Studie zeigt nun, dass Berlin auch eine Besonderheit im Vergleich zu anderen Großstädten darstellt, da hier vermehrt Großvermieter dominant sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine aktuelle Studie namens „Wem gehört die Stadt?“, welche von der Rosa-Luxemburg-Stiftung durchgeführt wurde.

 

Demnach gehöre den privaten und öffentlichen Großvermietern circa jede zweite Wohnung in der Hauptstadt. Die Rosa-Luxemburg-Stiftung hat für die Studie Hinweisen von Mieterinnen und Mietern sowie Journalistinnen und Journalisten untersucht, aber auch selbst am Immobilienmarkt recherchiert. „Problematisch sehen die Autoren der Studie vor allem die Anonymität, der wenigen tausend Multimillionären, denen die Hälfte Berlins gehört“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. 

 

Problematisch seien außerdem ähnliche Faktoren, die auch bei der Diskussion um den Mietendeckel angeführt wurden: „Die Nachfrage nach Immobilien in Berlin wächst stetig, nur verteilt sich der Wohlstand so um, dass sich sehr viele Mieter die horrenden Mieten nicht mehr leisten können. In der Studie werden daher auch internationale Beteiligungsgesellschaften beleuchtet, welche zwar viele Immobilien einkaufen, aber oft nicht langfristig bereit sind, in diese zu investieren“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Die Linke hatte sich seit vier Jahren für eine fairere Wohnungspolitik eingesetzt und fordert auch jetzt noch mehr Maßnahmen. 

 

„Viele sorgen sich um die kleinen Privatvermieter, deren Existenz durch Maßnahmen wie den Mietendeckel bedroht zu sein scheint. De facto scheint es aber so, dass diese Menschen einen sehr kleinen Anteil ausmachen. Natürlich wünscht man niemandem die Pleite oder die Altersarmut. Doch diese Angst haben die meisten Geringverdiener. Leider ist noch zu wenig bekannt  über die konkreten Daten zu den jeweiligen Vermietern. Viele halten sich bedeckt im Hintergrund“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Den größten Vermieter stellt Berlin selbst dar, mit 323 000 Wohnungen. Zu den privaten Großvermietern zählen die börsennotierten Unternehmen Deutsche Wohnen (115 740), Vonovia (42 241), Ado Properties (17 924), Covivio (15 813) und Grand City Properties (7580).

Anschlussfinanzierung für Immobilien muss gut geplant sein

Immobilienbesitzer, deren Finanzierung in den kommenden Jahren ausläuft, sollten einiges beachten: „Sogenannte Prolongationen, also Anschlussfinanzierungen, sollte man rechtzeitig angehen und mit dem jeweiligen Kreditinstitut eine möglichst langfristige Lösung finden“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Dies aus zwei Gründen: Zum einen sei die Handlungsfreiheit der Finanzierer aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zunehmend eingeschränkter. Je früher man sich dabei um seine Finanzierung kümmere, umso besser. Zum anderen könne man sich jetzt durch ein aktives Neufinanzieren die derzeit noch günstigen Konditionen sichern, zumindest dann, wenn der Finanzierer mitspielt und beispielsweise keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das sei in jedem Fall besser, als gegebenenfalls in eine Phase höherer Zinsen zu kommen, in der dann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ausfallen könne als derzeit. 

Ferienimmobilien beliebt - Markt durch Corona belastet

Der Deutsche Ferienhausverband hat ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen. Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. „Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung“, erklärt Thomas Filor. 8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre. Einziges Manko: Die Corona-Pandemie. Diese hat den Ferienimmobilienmarkt laut Thomas Filor stark belastet. 

Thomas Filor: Zahl der Mietwohnungen sinkt

Zwar sinken die Mieten vielerorts in Deutschland – doch gleichzeitig sinkt auch die Zahl der Mietwohnungen. Thomas Filor über die aktuellen Zahlen. 

Magdeburg, 03.11.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieten. „Kein Thema war auf dem Immobilienmarkt hierzulande wohl so politisch wie das Thema Mieten. Vor allem der Mietendeckel sollte zu einer Entlastung auf dem Markt führen. Experten waren sehr geteilter Meinung hinsichtlich der Mietpreisbremse“, erklärt Thomas Filor. Der Mietendeckel hatte dazu geführt, dass die Mieten in Berlin Jahr fünf Prozent günstiger angeboten werden als im Vorjahr 2019. „Leider hat der Mietendeckel aber auch dazu geführt, dass weniger Vermieter ihre Mietwohnungen inserieren. Gleichzeitig ist die Zahl der Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen, gestiegen“, sagt Filor weiter und bezieht sich dabei auf eine vergangene Woche veröffentlichte Analyse des Internetportals Immobilienscout24. 

 

Laut Analyse lässt sich bisher feststellen, dass die Mietpreise für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 in der Hauptstadt gesunken sind. Trotzdem kann man laut Immobilienexperten nicht gerade von einer Entlastung sprechen. „Für viele Menschen gestaltet es sich derzeit schwierig, eine Mietwohnung zu finden. Die Nachfrage ist hoch und vor allem Bestandswohnungen sind Mangelware“, kommentiert Immobilienexperte Filor die Analyse.

 

Laut Immobilienscout24 sanken die Angebotsmieten für Wohnungen unter dem Mietdeckel zwischen September 2019 und September 2020 von 12,91 Euro im Durchschnitt auf 12,26 Euro pro Quadratmeter. Des Weiteren habe sich aber das Gesamtangebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt um 41,5 Prozent verringert. „Die Studie belegt die Befürchtungen, die es hinsichtlich des Mietendeckels gab, nämlich, dass Vermieter ihre Eigentumswohnungen lieber verkaufen, als vermieten. Die Corona-Pandemie dürfte mit den Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt nichts zu tun haben. In anderen Top-7-Städten in der Bundesrepublik hat das Angebot an Mietwohnungen zugenommen. Trotzdem muss man sagen, dass eine Analyse von einem Immobilienportal nur einen kleinen Einblick in den Markt gibt, da es nur verschiedene Ausschnitte beleuchtet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.