Thomas Filor: Immobilienkäufer achten immer mehr auf energetischen Zustand

Immobilienkäufern wird der energetische Zustand der Immobilie immer wichtiger. Das Thema Nachhaltigkeit ist also längst auch in der Immobilienbranche angekommen. 

Magdeburg, 21.12.2021. „Nach wir vor sind Immobilienkäufern die Faktoren Lage und Preis natürlich am wichtigsten. Diese beiden Kriterien sind immer noch die wichtigsten bei der Immobiliensuche hierzulande. Doch Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit werden immer wichtiger und so ist der energetische Zustand einer Immobilie mittlerweile das drittwichtigste Kriterium“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine repräsentative Umfrage von ImmoScout24. Die Studie zeigt, dass für ein Drittel der Immobilienkäufer und Mieter der energetische Zustand der Immobilie eine hohe Relevanz hat. „Das ist nicht nur hinsichtlich des Klimas eine positive Entwicklung, sondern zeigt auch, dass immer mehr Menschen verstehen, dass energiefressende Immobilien eine teure Angelegenheit werden können“, erklärt Thomas Filor außerdem.

Für einen energetischen Zustand der Immobilie achten die meisten Menschen laut Studie auf eine moderne Heizungsanlage. Tatsächlich können Haushalte zwischen 74 und 430 Euro Heizkosten einsparen, wenn sie in einer energieeffizienten Immobilie wohnen. „Die Energiepreise explodieren aufgrund der Rohstoffknappheit. Die Beschaffungskosten für Gas, Öl und Strom sind enorm gestiegen. So gab es allein in diesem Jahr einen preislichen Anstieg von rund zehn Prozent. Das dürfte sich auch nächstes Jahr nicht ändern“, fügt Thomas Filor hinzu.

Die Studie zeigt außerdem, dass für 72 Prozent der Immobilieneigentümer die Lage der Immobilie am wichtigsten ist, gefolgt vom Kaufpreis (69 Prozent) und der Qualität (56 Prozent). „Der energetische Zustand ist beispielsweise viel wichtiger, als die Ausstattung der Immobilie. Zum energetischen Zustand gehören vor allem die Art der Heizungsanlage, Fenster und Dämmung des Objekts. Gute Fenster haben eine Doppelverglasung und Dächer und Außenwände müssen entsprechend gedämmt sein, damit ein Energieverlust vermieden wird. Derzeit werden noch knapp drei Viertel aller Haushalte in Deutschland mit Gas- oder Ölheizungen betrieben. Das muss und wird sich in Zukunft ändern, vor allem mit der neuen Generation an Immobilienkäufern“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor gibt Tipps bei einem Wasserschaden

Was tun bei einem Wasserschaden? Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps. 

Magdeburg, 17.12.2021. „Wasser kann an einer Immobilie enorme Schäden anrichten. Daher sollten Mieterinnen und Mieter besonders vorsichtig sein mit der Installation von bestimmten Geräten. Zu beachten ist, dass mache Hersteller angeben, dass die Wasseraufbereitungsanlage nicht gewartet werden muss. Kommt es dann trotzdem zu einem Wasserschaden, muss der Mieter nicht dafür haften“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf einen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-24 U 294/20) verhandelt wurde. Hier lag nämlich kein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vor. In dem besagten Fall wurde ein Wasseraufbereitungsgerät in einer Arztpraxis eingebaut. Der Mieter hatte das Gerät extra von einer Fachfirma einbauen lassen.

„Im Benutzerhandbuch stand, dass die Anlage wartungsfrei ist, worauf sich der Mieter der Arztpraxis verlies. Die Anlage wurde also nicht regelmäßig überprüft. Als die Praxis dann über die Weihnachtsfeiertage und den Jahreswechsel geschlossen blieb, gab es einen Wasseraustritt aus dem Zuleitungsschlauch des Wasseraufbereitungsgeräts“, erklärt Thomas Filor den Fall. Der Wasserschaden richtete enorme Schäden in der Immobilie an, welche aber von der Versicherung übernommen wurden. Allerdings verlangte die Versicherung vom Mieter rund 176 000 Euro, als sie gemeinsam vor Gericht standen. Die Versicherung begründete ihre Forderung damit, dass der Mieter angeblich seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, weil er das Gerät eben nicht regelmäßig überprüft und gewartet hat. 

„Da das OLG keine Pflichtverletzungen des Mieters sah, hatte die Versicherung kaum eine Aussicht auf Erfolg. Da das Gerät laut Handbuch wartungsfrei war, traf den Mieter keine Schuld. Des Weiteren argumentierte das Gericht, dass es sich hierbei um ein Verschleißteil handelt. Somit konnte der Mieter auch nicht er Fahrlässigkeit beschuldigt werden, weil er sich auf die technischen Angaben des Handbuchs verlassen hatte und diesen ja auch gefolgt ist“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor gibt Tipps für den Immobilienkauf

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg gibt Tipps, wie sich der Immobilienkauf in Deutschland derzeit entwickelt.

Magdeburg, 10.12.2021. „Für manche Menschen ist der Kauf einer Immobilie einer der größten Kaufentscheidungen des Lebens. Eine wichtige Frage dabei ist die Lage des Hauses oder der Wohnung. Viele Makler beteuern bis heute, dass die Lage einer der wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Immobilienkauf ist. Man sollte sich auf jeden Fall nicht nur auf Regionen konzentrieren, wo die Nachfrage enorm hoch ist. Auch B- oder C-Regionen können sehr beliebt sein“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Tatsächlich gibt es immer gewisse Stoßzeiten, zu denen Menschen nach Immobilien suchen. So zeigt eine Rückschau auf das Jahr 2020, dass die Konkurrenz vor allem davon abhängt, wo genau man sich auf die Immobiliensuche begibt. 

„Natürlich geht es dabei auch darum, ob man nach einer Eigentumswohnung, einem Ein- oder Zweifamilienhaus sucht. Tatsächlich wurde zwischen Mai und Juni am meisten gesucht. Dementsprechend ist es natürlich sinnvoll, dort zu suchen, wo die Konkurrenz gering ist. Das erhöht auf jeden Fall die Chancen, seine Traumimmobilie zu finden, ohne zu lange suchen zu müssen. Denn dann gibt es einfach weniger Mitbewerber“, fügt Thomas Filor hinzu. Laut einer aktuellen Studie sieht die beliebteste Immobilie unter den Deutschen folgendermaßen aus: Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit mindestens 80 Quadratmeter – das ist die Durchschnittswohnung. Unterdessen sieht das meistgesuchte Haus so aus: Sechs Zimmer auf ungefähr 157 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Haus, das durchschnittlich 431.053 Euro koset.

„Ein wichtiger Tipp ist auf jeden Fall, die Suchkriterien zu bedenken. Die Frage ist, wo man gegebenenfalls Abstriche machen kann. Wenn man dann eine passende Immobilie gefunden hat, ist vor allem die Bonität wichtig. Das geben über die Hälfte der Verkäufer an. Hinzu kommen Sympathie und das Vorhaben, die Immobilie für sich selbst nutzen zu wollen. Eine detaillierte Bewerbungsmappe ist immer von Vorteil“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baufinanzierung kann durch Trennung gefährdet werden

Wenn man gemeinsam eine Immobilie besitzt, kann es im Falle einer Scheidung oder Trennung problematisch werden. Dieses Szenario ist besonders schwierig, wenn noch eine gemeinsame Kreditfinanzierung läuft. Eine Baufinanzierung kann dann schnell zur Belastung werden. Vor allem wenn aus der neuen Lebenssituation auch neue Wohnverhältnisse entstehen – denn in den seltensten Fällen bleibt ein getrenntes Paar unter einem Dach. Es gibt einiges zu beachten, auch was die Haftung und den weiteren Verlauf angeht. Auf jeden Fall sollte im Zweifelsfall ein Experte mit hinzu gezogen werden, um die finanziellen Zukunftsfragen für die Immobilienbesitzer zu klären.

Thomas Filor über barrierefreie Immobilien

Barrierefreie Immobilien können teuer sein, werden aber immer wichtiger und finden sogar im neuen Koalitionsvertrag Beachtung.

Magdeburg, 03.12.2021. „Barrierefreies Wohnen hat in den vergangenen Jahren mehr Aufmerksamkeit bekommen, als je zuvor. Und das ist bei einer Bevölkerung, bei der jede fünfte Person 65 oder älter ist, auch sehr wichtig. Fakt ist leider, dass nicht jede Immobilie dafür geeignet ist, sie barrierefrei umzubauen. Da hilft dann bei vielen Menschen im Alter nur noch ein Umzug“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Viele ältere Menschen kämpfen im Alltag mit ihren Stufen und Treppen. Aber auch ein ebenerdiger Zugang in die Wohnung oder das Haus, ein Fahrstuhl oder eine bodengleiche Dusche gehören zum selbstbestimmten und barrierefreien Wohnen dazu. 

„Diese Immobilien können aber auch schnell mal teurer sein, als jene mit Schwellen und Stufen. Eine barrierefreie Immobilie erlebt schnell eine Wertsteigerung. Außerdem sind solche Immobilien auch wesentlich schwieriger zu finden. Die Bevölkerung wird statistisch gesehen immer älter: Laut Zahlen der staatlichen Förderbank KfW könnte die Zahl der über 65-Jährigen bis 2035 von 18 Millionen auf mehr als 23 Millionen steigen. Das liegt auch daran, dass die geburtenstarken Jahrgänge ihr Rentenalter erreichen. Laut einer repräsentativen Studie sind Menschen in dem Alter wesentlich gefährdeter, zu Hause einen Unfall zu erleben, beispielsweise hinzufallen und sich etwas zu brechen. „Man möchte sich eigentlich im jungen Alter nicht mit diesen Themen beschäftigen. Und doch ist es sehr ratsam. Denn ein Umbau ist teuer, kann aber meist problemlos von der KfW oder mit anderen Krediten bezuschusst werden“, fügt Thomas Filor hinzu. 

Laut neuesten Zahlen des Immobilienportals Immowelt sind barrierefreie Immobilien teurer: In Berlin zahlt man beispielsweise 250 Euro mehr Kaltmiete für eine seniorentaugliche Immobilie. In den anderen Großstädten sieht es kaum anders aus. „Wenn eine Wohnung altersgerecht ist, handelt es sich auch meistens um einen sanierten Neubau, der ohnehin teurer ist. Nun lässt sich abwarten, wie die neue Koalition ihre Pläne für altersgerechtes Wohnen umsetzen wird“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. Laut einer Analyse der KfW gibt es hierzulande drei Millionen Haushalte, in denen Menschen mit eingeschränkter Mobilität wohnen.

Thomas Filor über das WohnBarometer für Ostdeutschland

Die Entwicklung am Immobilienmarkt in Ostdeutschland sieht positiv aus, wie das aktuelle WohnBarometer zeigt.

Magdeburg, 30.11.2021. „Die Immobilienmärkte der ostdeutschen Städte entwickeln sich nach wie vor gut, auch im Großstadtvergleich. Von dieser seit Jahren positiven Entwicklung profitieren beispielsweise Großstädte Potsdam, Leipzig, Halle (Saale), Jena und Magdeburg. Die wirtschaftliche Entwicklung verläuft vielerorts sehr gut, sodass es eine immer bessere Infrastruktur, Arbeits- und Studienplätze gibt. Die Lebensqualität ist in den ostdeutschen Städten in den vergangenen 30 Jahren so stark gestiegen, wie sonst nirgendwo in Deutschland“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf das WohnBarometer von ImmoScout24.

Doch auch Zahlen WirtschaftsWoche und IW Consult bestätigen den Trend der ostdeutschen Städte. Die erfreuliche Entwicklung der ostdeutschen Städte zeigt die deutliche Verbesserung der wirtschaftlichen und sozialen Lage in den neuen Bundesländern. Die Standortfaktoren haben sich vor allem in den letzten Jahren noch mal deutlich gewandelt. „Potsdam ist derzeit die beliebteste ostdeutsche Großstadt. In Sachen Lebensqualität schlägt die brandenburgische Hauptstadt sogar alle anderen Großstädte hierzulande. Dresden landet auf dem zweiten Platz, gefolgt von Leipzig. Diese beiden Städte punkten bei wirtschaftlichen Indikatoren des Arbeitsmarkts und der Lebensqualität“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Halle (Saale) machte einen riesigen Sprung im Ranking um ganze 24 Plätze und erreicht nun Platz 18. Auch Magdeburg und Jena werden immer beliebter. „Die Dynamik des Immobilienmarktes ist in all diesen ostdeutschen Städten spannend zu beobachten. Tatsächlich ist das Preisniveaus der ostdeutschen Städte vergleichsweise immer noch günstig. Und das, bei hohen Renditechance und Wertsteigerungen. Auch die Bautätigkeiten steigen hier enorm an. Die Baubranche hat längst die Wichtigkeit der ostdeutschen Städte verstanden und ist hier dementsprechend aktiv. Der Wohnungsneubau geht zügig voran. Auch internationale Unternehmen wie Google oder TESLA siedeln sich hier an. Das Image der Städte mit Plattenbauten ist längst Geschichte. Hier wird saniert, renoviert und investiert“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor: Was der Koalitionsvertrag für die Immobilienbranche bedeutet

Die wichtigsten Punkte aus dem Koalitionsvertrag zum Thema Immobilien. 

Magdeburg, 26.11.2021. „SPD, Grüne und FDP haben diese Woche den Koalitionsvertrag fertiggestellt, der natürlich auch viele Maßnahmen für den Immobiliensektor enthält. Beispielsweise wird es ein eigenes Bauministerium geben. Außerdem wird das Gebäudeenergiegesetz angepasst und es wird in Zukunft einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter geben“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Das Regierungsprogramm nennt sich „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ und muss nur noch von den Parteien gebilligt werden. Für die Immobilienbranche wurden Themen wie Miete und Wohnungsbau festgehalten. Bald wird es ein eigenständiges Bauministerium für den Bereich Bauen und Wohnungen geben, welches die SPD leitet. Hohe Priorität hat im Koalitionsvertrag das Thema Neubau und bezahlbares Wohnen. „Wohnen soll in Zukunft nicht nur bezahlbar, sondern auch klimaneutral und nachhaltig sowie barrierefrei und innovativ sein. Die Ampel-Koalition will 400.000 neue Wohnungen jährlich bauen – 100.000 davon mit öffentlicher Förderung“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Die finanziellen Mittel dafür kommen vom Bund und sollen für den Bereich sozialer Wohnungsbau und soziale Eigenheimförderung erhöht werden. Das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ soll alle Akteure aus der Immobilienbranche mit einbeziehen. Des Weiteren geht es um altersgerechtes Wohnen und darum, generell die Baukosten zu sinken. 

„Im Bereich altersgerechtes Wohnen müssen Barrieren abgebaut werden. Die Menschen in Deutschland leben immer länger und müssen somit auch in ihren eigenen vier Wänden Barrierefreiheit haben“, betont Thomas Filor. Schließlich wird auch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geändert. Zum 01.10.2021 soll jede neu eingebaute Heizung durch 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Bis zum 01.01.2024 sollen dann die Standards im GEG für sämtliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden auf eine Weise angepasst werden, dass die neuen Teile dem EH 70 entsprechen. Ab 2025 gilt dann der KfW-EH 40. Dies geschieht im Rahmen des Klimaschutzsofortprogramms will die Ampel-Koalition ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau einführen. Hier sollen vor allem die Treibhausgas-Emissionen (THG-Emissionen) pro m² Wohnfläche massiv reduziert werden. „Schließlich gibt es nun auch einen neu auferlegten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter. Das hatte der Immobilienverband IVD bereits seit Jahren gefordert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Finanzstabilitätsberichts erklärt Lage am Immobilienmarkt

Das deutsche Finanzsystem ist bisher relativ unbeschadet durch die Corona-Pandemie gekommen. Natürlich gab es auch staatliche Milliardenhilfen für Unternehmen. Auch dem Immobilienmarkt geht es überraschend gut. Trotzdem ist nicht außer Acht zu lassen, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland steigen – das fällt auch der Bundesbank auf. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch betonte während der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Deutschen Bundesbank: „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume. Kritisch für die Finanzstabilität können steigende Immobilienpreise dann sein, wenn vermehrt Kredite mit stark gelockerten Vergabestandards vergeben und steigende Preise erwartet werden“. Zur Erklärung: Ungefähr 50 Prozent der Bankkredite für Wohnimmobilien enthalten eine zehnjährige Zinsbindungsfrist.

Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer

Das Einkommenssteuerrecht enthält Steuervergünstigungen, welche für Immobilienbesitzer interessant sein können. Dazu gehört bei vermieteten Immobilien die Doppelbegünstigung aus unbegrenztem Werbungskostenabzug, aber auch die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes. Außerdem sind Gewinne bei Immobiliengesellschaften nicht mit der Gewerbesteuer berechnet, vorausgesetzt die Gewinne aus deren Verkauf entfällt für die Betreuung des eigenen Grundbesitzes. In so einem Fall würde dann nur die Körperschaftsteuer anfallen, welche 15 Prozent beträgt. Immobilienkonzerne kaufen und verkaufen oft Immobilienobjekte grunderwerbsteuerfrei.

Es gibt wieder mehr Wohnungsgenehmigungen

Im September 2021 wurden wieder mehr Wohnungen genehmigt. Im Vergleich zum August stieg die Zahl in diesem Bereich um 3,9 Prozent. Wohnungsgenehmigungen sind ein wichtiger Indikator im Neubau. Nur mit einer hohen Quote kann die Wohnungsnot in vielen Städten gemindert werden. Das Sommerloch viel dieses Jahr kurz aus. Im September wurden laut Statistischem Bundesamt 30.952 Einheiten genehmigt. In den ersten drei Quartalen 2021 gab es einen Zuwachs von 5,4 Prozent. Besonders häufig wurden Zweifamilienhäuser genehmigt (28,6 Prozent). Zu beachten sei laut Thomas Filor jedoch, dass teilweise von der Genehmigung bis zum tatsächlichen Baubeginn Zeit verstreichen kann. Gründe dafür sind beispielsweise ausgelastete Handwerksbetriebe oder Baufirmen.

Thomas Filor über die Sanierungspflicht

Vielen Immobilieneigentümern ist nicht klar, ob sie eine Pflicht zur Sanierung haben. Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf. 

Magdeburg, 17.11.2021. „Leider verfallen einige Immobilien, weil ihre Besitzer sich nicht mehr um Sanierungen bemühen oder diese schlichtweg zu teuer sind. Tatsächlich hatte der BGH aber erst kürzlich darüber entschieden, dass verfallene Immobilien nicht einfach ihrem Schicksal überlassen werden dürfen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In dem verhandelten Fall ging es um ein Augsburger Parkhaus. Diese Immobilie gehörte mehreren Eigentümern, die alle unterschiedliche Interessen von Abreißen bis Sanieren hatten. Nichts passierte im Laufe der Jahre, sodass die Immobilie immer weiter zerfiel. Seit 2013 war die Immobilie nämlich schon außer Betrieb. „Für das Gericht aber war nur von Relevanz, dass das Gebäude noch nicht so stark zerstört war, dass es die Hälfte seines Wertes verliert. Damit sind die Eigentümer also nicht von ihrer Sanierungspflicht befreit. Das Urteil könnte genauso gut auf Wohngebäude angewandt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter.

Der BGH berief sich in seinem Urteil auf die Ausnahmeklausel § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG), welche besagt, dass eine Sanierungspflicht lediglich entfällt, wenn eine Immobilie „zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört“ sei. Die Baufälligkeit spiele dabei aber keine Rolle. Tatsächlich wäre das oben genannte Parkhaus nach der Sanierung 3,6 Millionen Euro wert gewesen. Die Sanierungskosten hätten aber bei ungefähr 4,9 Millionen Euro gelegen. Der BGH betonte in diesem Zusammenhang aber noch mal ausdrücklich, dass Immobilienbesitzer auch sanieren müssen, wenn diese teurer ist als der eigentliche Immobilienwert. Und selbst wenn einige Eigentümer die Sanierung finanziell nicht stemmen können, sind sie trotzdem verpflichtet. Paragraf 22 WEG beinhaltet nur Ausnahmefälle, in denen eine Immobilie entweder durch Brand, Überflutung oder eine Explosion Schäden getragen hat. „In diesem Fall war das nicht gegeben. Die Rechtsprechung ist durchaus auch in Zukunft für Immobilien interessant, in denen sich Wohnungen befinden. Auch Wohnungseigentümer stehen dann eventuell unter Sanierungsdruck“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor: Immobilienboom wird sich 2022 fortsetzen

Der Immobilienboom dürfte in einigen deutschen Metropolen anhalten. 

Magdeburg, 12.11.2021. „Historisch niedrige Zinsen bei einer geringen Nachfrage haben die Immobilienpreise explodieren lassen. Auch für das Jahr 2022 gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden. Nur in manchen Teilen Deutschlands könnte der Trend leicht abnehmen. Den Traum vom Eigenheim werden sich aber nach wie vor viele Menschen erfüllen wollen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese Prognosen bestätigt auch das Online-Portal Immoscout24. Hier wurde das dritte Quartal 2021 mit Hinblick auf die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern untersucht. Im sogenannten „WohnBarometer“ können Kaufinteressenten sehen, wo sich der Immobilienkauf noch lohnt.

Bundesweit erwartet Immoscout24 einen Preisanstieg der Angebotspreise von 11,3 Prozent bei Eigentumswohnungen. Bei Neubauwohnungen wird einem Anstieg von 9,1 Prozent gerechnet. Unterdessen geht man bei Einfamilienhäusern von einem Plus von 7,7 Prozent, beziehungsweise 7,5 Prozent für Neubauten aus. „Das gilt natürlich nicht für alle Regionen in Deutschland. Vor allem in den Metropolen sind die Preise explodiert. In den Top-7-Städten Deutschlands dürften sich die Preise aber allmählich entspannen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Demnach wurde die geringste Steigerung in Frankfurt am Main verzeichnet (+5,2 Prozent). Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 11,3 Prozent. Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 5635 Euro – das zweithöchste Preisniveau nach München (7742 Euro pro Quadratmeter). Unterdessen wurden die stärksten Preissteigerungen für das nächste Jahr in Berlin prognostiziert (+13,1 Prozent). 

In Köln sind es 8,7 Kaufpreissteigerungen, in Hamburg +7,1 Prozent. „Die Preise dürften bei Bestandseigentumswohnungen stärker steigen als beim Neubau. Außerdem sind die Bau- und Fertigstellungskosten enorm gestiegen“, so Thomas Filor. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für Vorleistungen und Materialien um 12,6 Prozent. Die Pandemie hatte die Bedingungen in diesem Bereich erschwert, da es zu Lieferengpässen kam. Kaufinteressenten sollten die Finanzierung im Vorfeld abklären. Ein Blase am Immobilienmarkt ist weiterhin sehr unwahrscheinlich.

Immobilienbesitzer und Erben

Aufgrund der steigenden Immobilienpreise wurde schon der ein oder andere Immobilienbesitzer zum Millionär. Dabei handelt es sich vor allem um Immobilien, die vor über zehn Jahren in den Top-7-Städten gekauft wurden. Aber auch deren Umland wird immer beliebter. Während Immobilienbesitzer jubeln können, müssen Erben teilweise vorsichtig sein und sollten sich von einem Immobilienexperten beraten lassen. Derzeit ist sie wieder in aller Munde: Die Erbschaftssteuer. Ein finanzielles Polster sollte auf jeden Fall vorhanden sein.

CO2-Preise steigen spürbar für Eigentümer und Mieter

Tatsächlich spüren Eigentümer und Mieter teilweise jetzt schon die Folgen der steigenden Öl- und Gaspreise. Der Emissionshandel hat dazu geführt, dass Öl und Gas immer teurer werden. Das ist eine Maßnahme auf dem Weg zur Klimaneutralität. Denn auch die Treibhausgasemissionen von Immobilien spielen eine immer größere Rolle: Das bekommen vor allem Immobilienbesitzer von Altbauten zu spüren und müssen beispielsweise für Heizöl tief in die Tasche greifen. Der Immobilienbereich macht hierzulande 30 Prozent der CO2-Emissionen aus. Auch das Dämmen und Sanieren könnte noch ausgebaut werden. Es wird in Zukunft zwei verschiedene Ansätze geben, auch auf dem Immobilienmarkt Energie zu sparen. Zum einen ist das die Festsetzung einer bestimmten Menge an Emissionen, die in einem Bereich anfallen dürfen. Zum anderen wird es eine fixe CO2-Abgabe oder CO2-Steuer geben.

Klimaneutralität muss auch auf dem Immobilienmarkt erreicht werden

Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden. Dieses Ziel betrifft natürlich auch die Immobilienbranche. Dafür muss natürlich auch genügend Geld in die Hand genommen werden. Die KfW geht derzeit davon aus, dass ungefähr fünf Billionen Euro benötigt werden könnten, um das Klimaziel in allen Sektoren und Wirtschaftszweigen zu erreichen. Allein für den Gebäudesektor könnten wohl 636 Milliarden Euro anfallen. Es reicht nicht aus, Gebäude nur auf einen niedrigen Energiestandard zu bringen, man muss auch langfristig planen, wie man künftig effizientere Gebäude bauen kann.

Thomas Filor: Deutsche verzichten in anderen Bereichen für den Immobilientraum

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, in welchen Bereichen die Deutschen Abstriche machen, um sich ihren Immobilientraum zu verwirklichen.

Magdeburg, 29.10.2021. „Die Corona-Pandemie hat dazu geführt, dass sich viele Menschen jetzt erst recht ihren Immobilientraum erfüllen wollen. Dadurch, dass man so viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen musste, haben viele Menschen angefangen, ihre Lebenssituation zu überdenken“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich auf aktuelle Zahlen von ImmoScout24.

Tatsächlich zeigen diese Zahlen einen Anstieg in der Nachfrage von Immobilien, die zum Verkauf stehen, von über 60 Prozent im Vergleich zu vor der Corona-Pandemie. Kaufobjekte sind also beliebter denn je. „Und es geht sogar so weit, dass Menschen durchaus bereit sind, für ein neues und vor allem geräumigeres Eigenheim auf andere Vorzüge zu verzichten. Für die Verbesserung der Wohnsituation würden die Leute beispielsweise auf Luxusgüter wie Mode, Shoppen, Urlaub und Reisen verzichten. 

Immoscout24 hatte dazu eine Bevölkerungsumfrage durchgeführt“, erklärt Thomas Filor weiter. Des Weiteren würde die Mehrheit der Befragten den privaten Konsum minimieren, um die Wohnverhältnisse zu verbessern. Laut Immoscout24 würden die meisten beim Shopping sparen (40 Prozent), gefolgt von Urlaub (40 Prozent) und Freizeitaktivitäten (30 Prozent). Nur 25 Prozent der Befragten würden auf das Luxusgut Auto verzichten wollen. „Generell würden mehr Frauen für ein Eigenheim sparen wollen als Männer. Doch was die Einschränkungen angeht, variiert es hier stark. So würden beispielsweise weniger Frauen laut Umfrage auf ein Auto verzichten, als Männer. Dafür sind es bei sportlichen Aktivitäten eher Männer, die für eine Immobilie verzichten würden, als Frauen“, fügt Thomas Filor hinzu. Bei der jüngeren Generation (18- bis 39-Jährige) liegen andere Prioritäten vor. Hier fällt es sogar 53 Prozent leichter, auf Shopping zu verzichten. Andere Verzichtbereiche sind Bildung, Altersvorsorge und Essen. „Sogar ein Zehntel wären bereit, auf ihre Altersvorsorge zu verzichten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Bei verdeckten Kellerfenstern keine Mietminderung

Das Amtsgericht Tecklenburg (Az.: 13 C 171/20) hat entschieden, dass verdeckte Kellerfenster keine Mietminderung rechtfertigen. Die Tauglichkeit der Mietsache wird nämlich nicht beeinträchtigt, so das Amtsgericht. Der Keller sei lediglich dunkel. In dem vorliegenden Fall wollte Mieter einen Hobbyraum in seinem Keller einrichten. Die Fenster gingen aber zum Garten des benachbarten Grundstücks raus, sodass diese sich einen Sichtschutz davor bauten. Dadurch wurde das Fenster vom Hobbyraum verdeckt. Der Mieter forderte 10 Prozent weniger Miete. Der ausgebaute Kellerraum war ohnehin nicht im Mietvertrag als solcher aufgeführt.

Thomas Filor: Eine Immobilie mit Regengarten

Hat man eine Immobilie mit Regengarten, so kann das Wasser problemlos langsam versickern. Das kann den Garten enorm vor extremen Wetterereignissen schützen.

Magdeburg, 22.10.2021. „Immobilienbesitzer sind immer häufiger mit extremen Wetterereignissen wie Starkregen konfrontiert. Der menschengemachte Klimawandel ist auch in Deutschland spürbar. Ein Regengarten kann aber dazu beitragen, dass nicht das gesamte Grundstück überflutet wird“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Regengärten sind in der Regel begrünte Senken, in welche das Oberflächenwasser von Dächern, Wegen und Einfahrten reinfließen kann. Gleichzeitig dienen Regengärten als Biotope, da sie bis zu 30 Prozent mehr Wasser absorbieren im Vergleich zum Rasen. Sie entlasten so auch die Kanalisationen bei starkem Niederschlag. Die Gefahr von Überschwemmungen wird erheblich gemindert. Man könnte sie auch als pflanzliche Kläranlagen auf dem eigenen Grundstück bezeichnen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

Außerdem filtern Regengärten Feinstaub und verbessern das Mikroklima. „Mal angenommen, alle Immobilienbesitzer hätten Regengärten, würden die Städte wieder abkühlen, es gebe mehr Lebensqualität und man würde dem Klimawandel entgegenwirken. Doch auch schon damals wurde versucht, die Topografie für sich zu nutzen. So sind Regengärten auch keine neue Erfindung. Die Idee begann Ende des 20. Jahrhunderts in den USA, in den sogenannten Schwammstädten. Man merkte, dass man mit den vorhandenen Ressourcen verantwortungsbewusster umgehen muss. 

„Die Klimaveränderungen führen dazu, dass es einen immer extremeren Mix zwischen trockenen, heißen, kühlen und nassen Extremen gibt. Das verschlechtert auch die Lebensbedingungen für alle Wesen“, fügt Thomas Filor hinzu. Auf dem eignen Grundstück lässt sich ein Regengarten laut Thomas Filor recht leicht anlegen. Ein sonniger bis halbschattiger Platz eignet sich am besten. Des Weiteren sollte die Senke mindestens drei Meter vom Eigenheim entfernt angelegt sein. Baumwurzeln dürfen auch nicht in der Nähe sein. „Es muss auch nicht zwangsläufig eine tiefe Grube sein. Zehn bis 15 Zentimeter Höhenunterschied erfüllen schon ihren Zweck. Außerdem kann das Wasser für die Toilettenspülung oder Waschmaschine verwendet werden, so spart man auch noch ordentlich Energiekosten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Zinsentwicklung günstig für Immobilienkäufer

Immobilieninteressenten spielt die Zinsentwicklung weiterhin zu. So fielen die Zinsen für Kreditnehmer für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent. Mehrere Medien berichteten darüber. Eine Studie des Baufinanzierungsanbieters Interhyp kommt zu dem Ergebnis, dass die Zinsen in einer Langfristberechnung sogar unter die Null-Prozent-Marke fallen dürften. Dann würden Kreditnehmer sogar weniger zurückzahlen, als sie sich von der Bank geliehen haben. Und das in Zeiten einer Pandemie. Der Grund für diese Entwicklung ist die generelle Veränderung der Zinssituation weltweit. So bietet die Europäische Zentralbank wie auch die EZB Geld zu Dumpingkonditionen an, um die Wirtschaft anzukurbeln. Im Umkehrschluss kann es für Banken sinnvoll sein, auf Kredite keine Zinsen mehr zu nehmen, gegebenenfalls sogar selbst Zinsen zu bezahlen, da sie ja gegenüber der Zentralbank mit einem noch höheren Strafzins belegt werden.

Thomas Filor: Anleger investieren trotz hoher Immobilienpreise

Immobilienanleger lassen sich von hohen Immobilienpreisen nicht abschrecken und investieren trotzdem in die krisenfeste Anlage.

Magdeburg, 15.10.2021. „Trotz der immer steigenden Immobilienpreise investieren Anleger weiterhin sehr viel und sehr oft in Immobilien. Und das, obwohl laut einer aktuellen Umfrage, viele Investoren die Immobilienpreise eigentlich zu hoch finden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf Ergebnis einer Umfrage von Universal Investment. Demnach wollen die meisten Anleger investieren, weil sie auch keine mit Immobilien vergleichbaren Alternativen sehen. 75 Prozent der Investoren gaben an, dass die Preise für Wohnungen und Häuser hierzulande eigentlich zu hoch sind, aber diese gerade noch akzeptabel seien im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten. Unterdessen finden rund 19 Prozent die Preise nicht mehr akzeptabel. Schaut man sich den Vorjahresvergleich an, fanden im Jahr 2020 nur 7,2 Prozent die Immobilienpreise nicht akzeptabel.

„Außerdem gehen Anleger von weiterhin steigenden Preisen aus. Fast zwei Drittel (62,6 Prozent) der Befragten Investoren befürchten sogar, dass sich eine Blase auf einzelnen Märkten bilden könnte. Einig sind sich aber trotzdem die meisten, dass man weiterhin ein Stück des Kuchens abhaben möchte und den Immobilienanteil erhöhen will. Immobilien haben im letzten Jahrzehnt eine wahre Erfolgsgeschichte geschrieben. Selbst die Corona-Pandemie konnte nichts daran ändern“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Laut Universal Investment Studie will die Mehrheit der Anleger den Anteil an Immobilien um mindestens 20 Prozent heben (2020 waren es 15,3 Prozent). Die derzeitige Cashflow-Rendite liegt für Bestandsimmobilien bei 3,41 Prozent. „Investitionsschwerpunkte sind vor allem deutsche Immobilien. Anleger haben zwar auch Interesse an anderen europäischen Immobilienmärkten, aber der deutsche Markt bleibt unangefochten. In diesem Jahr wollten nur 14,8 Prozent in Immobilien der anderen EU-Länder investieren. Auch bei den Neuinvestitionen liegen Wohnimmobilien auf Platz 1. Doch auch Büroimmobilien sind weiterhin beliebt. Im Trend liegen auch Seniorenresidenzen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Kündigungsschutz in Deutschland

Hierzulande genießen Mieterinnen und Mieter einen starken Kündigungsschutz. Pauschal kann man sagen: Solange man seine Verpflichtungen erfüllt, kann man nicht grundlos gekündigt werden. Ist man jedoch mindestens zwei Mietzahlungen im Verzug, kann es kritisch werden. Beschädigungen an der Mietsache, Verstöße gegen die Hausordnung oder unerlaubte Untervermietung sind weitere Gründe für Kündigungen. Natürlich wird niemand direkt auf die Straße gesetzt, solange der Vermieter nicht rechtswidrig handelt. Der Vermieter muss gesetzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, ab einer Mietdauer von fünf Jahren sogar von sechs Monaten. Ein häufiger Grund ist die Anmeldung als Eigenbedarf.

Thomas Filor: Immobilien verkaufen mit Maklern

Immobilienexperte Filor aus Magdeburg rät, Immobilien mit einem Makler zu verkaufen und erklärt, warum.

Magdeburg, 07.10.2021. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Immobilienverkauf. „Der deutsche Immobilienmarkt ist groß und die Immobilienpreise steigen seit mehr als einem Jahrzehnt. Damals haben sich weniger Menschen mit dem Thema Investition in Immobilien und Finanzen im Allgemeinen beschäftigt. Das ist heutzutage ganz anders und das Eigenheim erfreut sich bei allen Generationen großer Beliebtheit. Häuser und Wohnungen würden sich eigentlich alle gerne kaufen, egal ob als Eigenheim oder als Investition für die Zukunft. Es wird gekauft und verkauft“, erklärt Thomas Filor. 

Doch, bevor man eine Immobilie verkauft, sollte man sich laut Filor gut informieren, sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer. „Bei einem Verkauf sollte unbedingt ein Makler involviert werden. Daraus ergeben sich nämlich etliche Vorteile. Man erspart sich nicht nur selbst Arbeit, sondern bezieht auch eine wichtige Expertise in den Verkaufsprozess mit ein. Die wohl wichtigste Aufgabe eines Maklers ist es, einen angemessenen Verkaufspreis für die jeweilige Immobilie zu bestimmen. Denn man sollte sein Eigenheim natürlich auf keinen Fall unter Wert verkaufen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Des Weiteren kann ein Makler zu vielen anderen grundlegenden Themen beraten, wie beispielsweise Renovierung und Sanierung und inwiefern diese notwendig für das jeweilige Verkaufsobjekt erscheinen. „Hat man erstmal einen kompetenten Makler gefunden, so ist es auch kein weiter Weg mehr, bis man einen Käufer gefunden hat. Ohne Makler kann man zwar ein Inserat aufgeben, doch das kann mitunter sehr teuer werden, beispielsweise in Zeitungen oder online. Ein Makler bringt bereits viele hilfreiche Kontakte mit, oft ist er oder sie auch in einer Kanzlei tätig. So können auch eine Vielzahl an potenziellen Käuferinnen und Käufern generiert werden. Besichtigungen werden vom Makler übernommen und jemand kann sich mit den Interessenten beschäftigen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Bestellung von Heizöl für die Immobilie kann widerrufen werden

„Gibt man eine Heizölbestellung für die Immobilie über Telefon oder Internet auf, besteht ein Widerrufsrecht. Das wissen viele Immobilieneigentümer nicht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. Die Problematik bestünde derzeit darin, dass einige Händler von Heizöl behaupten, das Widerrufsrecht bei Heizöl- oder Pelletbestellungen gäbe es für Bestellungen via Telefon und Internet nicht mehr. Hierbei wird sich auf gesetzliche Regelungen bezogen, welche Verträge zur Lieferung von Waren vom Widerruf ausschließt. Dabei geht es aber um Waren, deren Preise von Schwankungen auf dem Finanzmarkt abhängig sind. Laut Bundesgerichtshof zählt Heizöl aber nicht dazu (Urteil vom 17.6.21, Az.: VIII ZR 249/14). Immobilienbesitzer können ihre Bestellungen also problemlos rückgängig machen, wenn noch kein Heizöl geliefert wurde.

Sanierungspflicht von Immobilien

Wenn man eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist man verpflichtet, diese nach zwei Jahren Frist zu sanieren. Diese Sanierungspflicht entfällt aber, wenn die Erben vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben. Wohnt man nicht selbst in der Immobilie, muss man entweder rechtzeitig verkaufen oder eben sanieren. Dadurch wird der Kaufpreis verbessert. Dabei geht es vor allem um statisch-konstruktive Mängel und für Heizungs- und Warmwasserrohre. Sind diese mangelhaft, müssen sie ausgetauscht werden.

Thomas Filor: Die Heizperiode beginnt

Der Sommer ist vorbei, die Temperaturen sinken nun auch in den eigenen vier Wänden. Offiziell beginnt die Heizperiode in wenigen Tagen, ab dem 01. Oktober.

Magdeburg, 29.09.2021. „Der Sommer neigt sich dem Ende. Nachts sinken die Temperaturen deutlich und der eine oder die anderen haben bestimmt schon die Heizung zum ersten Mal aufgedreht. Wichtig zu wissen ist, dass Vermieter dafür sorgen müssen, dass die Immobilie nicht zu stark auskühlt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB). Es gibt sogar eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass die Heizungsanlage spätestens am 01.Oktober aktiviert werden muss. Das ist der Stichtag. Die Heizperiode endet dann offiziell am 30. April. Der Vermieter oder die Vermieterin muss also gewährleisten, dass Menschen in diesem Zeitraum stets heizen können – so eine Klausel findet sich auch in den meisten Mietverträgen. 

„Der Zeitraum kann aber variieren, sollte es beispielsweise im Frühjahr mal ungewöhnlich kalt sein. Auch wenn es im Oktober teilweise noch spätsommerliche Temperaturen gibt, kann die Heizung gedrosselt werden“, fügt Thomas Filor hinzu. Prinzipiell sind Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer also verpflichtet zu gewährleisten, dass die Heizungen in den Wohnungen und Häusern funktionsfähig sind.

„Eine kalte Immobilie ist ein Mietmangel und kann jemanden zur Mietminderung berechtigen. Das ist aber von Fall zu Fall individuell. Beispielsweise kann man eine Mietminderung von 20 Prozent beantragt werden, wenn die Zimmertemperatur nur zwischen 16 und 18 Grad Celsius liegt. Falls die Heizung in den Wintermonaten mal komplett den Geist aufgeben sollte, sind sogar 100 Prozent möglich,“ fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Tagsüber sollte es möglich sein, eine Temperatur zwischen 20 bis 22 Grad Celsius zu erreichen. Eine Nachtabsenkung kann sehr energiesparend sein: Hier fällt die Temperatur dann bis zu drei Grad Celsius. „Umgekehrt müssen auch Mieterinnen und Mieter pfleglich mit ihrer Immobilie umgehen und heizen. Sonst können erhebliche Schäden wie Schimmel auftreten oder Wasserleitungen können einfrieren und brechen. In diesem Falle haftet dann der Mieter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor: Was tun mit der alten Immobilie

Es gibt Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, die sich eine zweite Immobilie anschaffen wollen. Doch was passiert dann mit der alten Immobilie?

Magdeburg, 24.09.2021. „Es gibt viele Menschen, die sich bereits Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie nennen dürfen. Einige planen schon den Kauf oder Neubau der nächsten Immobilie und fragen sich, was dann mit der alten Immobilie passieren soll. Zunächst muss aber geklärt werden, ob sich die neue Immobilie auf dem gleichen Grundstück befinden soll, wie die vorherige Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Beispielsweise sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in Teilen Ostdeutschlands niedriger, es können aber hohe Mieten verlangt werden, beispielsweise in einigen ostdeutschen Metropolen und Speckgürteln. Wer hier also ein Grundstück mit Bestandsimmobilie kauft, kann diese entweder behalten oder eine neue Immobilie bauen. Wer aber bereits eine Immobilie an einem anderen Ort besitzt, kann diese entweder zum Verkauf anbieten oder als Rendite zur Miete“, fügt Thomas Filor hinzu. 

Verkauft man seine alte Immobilie kann man meist problemlos mit dem Neubau starten. „Der Vorteil daran ist, dass man keinen Immobilienkredit aufnehmen muss. Man kann den Neubau also aus eigenen, finanziellen Mitteln verwirklichen. Verkauft man seine Immobilie sollte man sich über den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert im Klaren sein. Dieser bildet die Grundlage für den Verkaufspreis. Wichtig ist es, eine realistische Preisvorstellung zu haben. Experten sollten gegebenenfalls mit hinzu gezogen werden“, so Thomas Filor weiter. Alternativ kann man die alte Immobilie natürlich auch wunderbar als Renditeobjekt nutzen. „Dabei gilt es zu beachten, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Man sollte eine neue Immobilie nur dann bauen, wenn die finanzielle Belastung tragbar ist. Ein ausführliches Wertgutachten kann an dieser Stelle sehr hilfreich sein. Außerdem sollte unbedingt geprüft werden, ob es sich bei der alten Immobilie um eine Denkmalschutzimmobilie handelt. Hier würde dann eine Sanierung in Frage kommen, ein Abriss wäre unmöglich“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Vermögensverwaltungsprodukte von Evergrande sollen mit Immobilien ausgezahlt werden

Der mittlerweile sehr angeschlagene chinesische Immobilienkonzern Evergrande will nun seinen Investorinnen und Investoren seine Vermögensverwaltungsprodukte mit Immobilien auszahlen. Sie können wohl zwischen Wohnungen, Büros, Einzelhandelsflächen oder Parkplätzen auswählen. Dieser Vorgang sei bereits gestartet worden. Anleger könnten sich nun bei Anlageberatern informieren. Selbst Banken haben in Evergrande investiert (z.B. Allianz, Blackrock, Deutsche Bank und UBS) – nun steht das Unternehmen kurz vor dem Zusammenbruch.

Thomas Filor: Eigentümer müssen den Wert ihrer Immobilie kennen

Es passiert sehr häufig, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien den Wert ihrer Immobilie falsch einschätzen.

Magdeburg, 16.09.2021. „Es passiert doch häufiger, als man denkt, dass Immobilieneigentümer sich beim Wert ihrer Immobilie verschätzen. Hierzulande ist Immobilieneigentum sehr beliebt. Daher sollte man die wichtigsten Zahlen zur eigenen Immobilie kennen“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Eine aktuelle Umfrage von Homeday zeigt, dass es hier noch erheblich Luft nach oben gibt. Denn die Umfrage bestätigt, dass die Mehrheit der Eigentümer den Wert des Eigenheims falsch einschätzt: „Das ist vor dem Hintergrund auch verständlich, als dass mit der eigenen Immobilie natürlich auch viele Emotionen verknüpft sind. So kann es schnell zu Fehleinschätzungen kommen“, fügt Filor hinzu. 

Die Homeday-Studie zeigt, dass sich ganze 88 Prozent der Eigentümer beim Wert der Immobilie verschätzt. Lediglich jeder Zehnte Befragte lag richtig. 71 Prozent haben den Wert der Immobilie zu hoch oder sogar erheblich zu hoch eingeschätzt. Homeday hat für seine Befragung 220 Maklern des Unternehmens konsultiert und zu dem Thema Immobilienwert befragt. Des Weiteren hat Homeday gefragt, ob die Immobilieneigentümer so eine klare Vorstellung vom Wert ihrer Immobilie haben, dass sie auch mit dieser Vorstellung einen Makler kontaktieren. Das bestätigten sogar 76 Prozent der Befragten. Nur 24 Prozent der Befragten gaben an, dass die Mehrheit der Eigentümer keine vorgefertigte Wertvorstellung haben. „Eigentlich ist es gut, wenn Eigentümer eine klare Vorstellung haben. Diese muss nur realistisch sein. Das ist vor allem sehr relevant, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn hier kann eine Fehleinschätzung einen negativen Einfluss auf den Verkaufserfolg haben. Wer keine realistische Preiseinschätzung geben kann, sollte sich auf jeden Fall Hilfe von Experten holen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. So zeigt die Homeday-Umfrage auch, dass in 73 Prozent der Fälle ein zu hoch angesetzter Preis dazu geführt hat, dass sich der Immobilienverkauf verzögert. 44 Prozent haben die Qualität oder den Zustand falsch eingeschätzt und 27 Prozent hatten eine veraltete Ausstattung oder einen unattraktiven Standort.

Mehrfamilienhäuser gefragt

Auch wenn die Meinungen zu diesem Thema auseinandergehen, besteht derzeit keine Gefahr einer Immobilienblase – da sind sich Immobilienexperten wie Thomas Filor einig. Selbst die enormen Preissteigerungen in den teils überhitzten Großstädten bieten noch keinen Anlass zur Sorge. Niedrige Zinsen machen Immobilienkredite seit Jahren für Käufer günstiger und somit attraktiver, sodass die Nachfrage enorm steigt. Besonders beliebt scheinen derzeit Investitionen in Mehrfamilienhäuser zu sein. „Vor allem in den Großstädten wird vermehrt auf Mehrfamilienhäuser gesetzt. Das Preis-Leistungsverhältnis solcher Immobilien ist für Investoren besonders attraktiv. Doch auch in den ländlicheren Regionen und jeweiligen Speckgürteln werden immer mehr Mehrfamilienhäuser gebaut. Wo früher beispielsweise reine Einfamilienhäuser in einer Siedlung standen, finden nun auch solche Immobilien dort Platz und Anklang. Dieser Trend wurde pandemiebedingt noch verstärkt“, so Thomas Filor.

Kaufkraft von kinderlosen Doppelverdiener-Haushalten recht hoch

Um die Wohnkaufkraft von kinderlosen Doppelverdiener-Haushalten zu ermitteln, hat das Wirtschaftsinstitut Prognos die aktuellen Einkommens- und Immobilienmarktdaten ausgewertet. Dazu wurde analysiert, in welchen Regionen passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe bezahlbar ist – dass also beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Belastungsgrenze basiert auf den Werten der Verbraucherzentralen. Schließlich wird bei der Finanzierung von Wohneigentum eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.

Individuelle Ermittlung auf der Basis von Fläche, Alter und Miete

Finanzminister Scholz wollte die Grundsteuer in Zukunft für jede einzelne Wohnung berechnen lassen. Entscheidend sollen dann Fläche und Alter der Immobilie sowie die Höhe der Miete sein. Für Wohnungen mit hoher Miete würde dies eine steigende Steuerbelastung bedeuten. Wohnungen in Metropolstädten würden damit automatisch teurer, da Vermieter die Grundsteuer häufig auf die Miete umlegen. Das Gedankenspiel der SPD, Vermieter hätten hierdurch Anreize Wohnungen mit günstigeren Mieten zu schaffen, um bei der Grundsteuer zu sparen, ginge wohl nicht auf.

Thomas Filor: Bezahlbares Wohnen als zentrales Wahlthema

Bezahlbares Wohnen ist ein hochpolitisches Thema.

Magdeburg, 03.09.2021. „Bisher gibt es kaum Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Bezahlbares Wohnen ist nicht nur für viele Menschen ein großes Problem, sondern auch ein zentrales Wahlthema bei den diesjährigen Bundestagswahlen. Problematisch ist es nicht nur für Geringverdienende, sondern mittlerweile auch für Durchschnittsverdienende. Bezahlbarer Wohnraum ist rar“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die aktuelle Bundesregierung hatte sich nach der Bundestagswahl im Herbst 2017 vorgenommen, 1,5 Millionen neuen Wohnungen zu bauen und so den Markt zu entlasten. Die große Koalition aus CDU/CSU und SPD wollte so den Anstieg der Mieten verlangsamen – dieses Ziel wurde aber nicht erreicht. „Man muss sagen, dass bezahlbares Wohnen zur zentralen politischen und sozialen Frage geworden ist. Nicht umsonst gingen in Berlin hunderttausende auf die Straße, als der Mietendeckel gekippt wurde. Die Große Koalition hat in der Amtszeit 300.000 Wohnungen weniger gebaut, als versprochen. Aktuell fehlen 630.000 Wohnungen, das bestätigt auch ein Bündnis aus Mieterbund, Verbänden der Bau- und Wohnungsbranche und IG Bau“, fügt Thomas Filor hinzu.

Unterdessen zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes, dass in den vergangenen Jahren mehr Wohnungen im Rahmen von Ein- und Mehrfamilienhäusern gebaut wurden als im Vorjahreszeitraum. „In einigen Bundesländern muss der Neubau einfach noch stärker gefördert werden, so zum Beispiel in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Für viele Menschen sind Wohnungen in den beliebten Städten, auch in Ostdeutschland, unbezahlbar geworden. Denn parallel dazu wurden auch weniger Sozialwohnungen gebaut. Sozialbau ist eben Ländersachen. So wird der Neubau von Sozialwohnungen beispielsweise in Sachsen-Anhalt nicht gefördert“, fügt Filor hinzu. Gleichzeitig steigen die Kaufpreise deutschlandweit und Immobilien sind trotz Corona-Pandemie eine der beliebtesten und krisenfesten Sachwerte. Neugebaute Immobilien entlasten den Wohnungsmarkt – dafür muss auch die neue Regierung Verantwortung und Sorge tragen. „Wichtig wäre es auch, in Zukunft den Mietspiegel zu reformieren. Dieser ist nämlich die Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er reicht aber nicht weit genug. So wäre ein Betrachtungszeitraum von zehn statt sechs Jahren sinnvoller“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Deutschland geht von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau aus

Die Mehrheit der Bürgerinnen und Bürger in Deutschland geht von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau aus. Dies jedenfalls ist das Ergebnis einer Befragung der Bank of Scotland, für die das Meinungsforschungsinstitut Forsa beauftragt wurde. Immerhin 44 Prozent der Befragten teilen diese Einschätzung. Mehr als 20 Prozent gehen sogar von einer weiteren Verringerung aus. „Dies deckt sich auch mit der Meinung von Fachleuten deckt“, so Thomas Filor. Jeder Zweite lässt sich dabei von seinem Anlageverhalten durch die Niedrigzinsen beeinflussen. Immerhin 22 Prozent wollen in Immobilien oder in die Modernisierung/Sanierung bestehender Immobilien investieren.

Thomas Filor: Die Immobilien der DDR

In der ehemaligen DDR stehen sehr wertvolle Immobilien, von denen die neuen Bundesländer heute profitieren. Diese sind weitaus vielfältiger, als die Plattenbauten, die manch einer im Kopf haben könnte.

Magdeburg, 26.08.2021. „Viele Menschen vermuten in der ehemaligen DDR, also den neuen Bundesländern, eher Plattenbauten. Doch tatsächlich gab es damals viele Altbausanierungen und aufwendige Rekonstruktionen, welche heute Ostdeutschland mit schönen Immobilien schmücken. Tatsächlich war das Thema Bauen und Sanierungen schon bei den Montagsdemos im Jahr 1989 in Leipzig ein Thema. Hier wurden Reformen gefordert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Leipzig erlebte ab dem Jahr 1918 einen regelrechten Bauboom, im Zuge dessen über 100.000 Gründerzeitbauten entstanden. Bis in den Zweiten Weltkrieg hinein war Leipzig eine Kulturstadt, die durch Goethe, Schiller und Nietzsche dafür gelobt wurde. Obwohl Leipzig nicht so stark bombardiert wurde, wie andere Städte, waren viele Immobilien bis 1989 nicht mehr bewohnbar. Die Regierung der DDR hatte sich nicht um diese Altbauten gekümmert. 

„Trotzdem wird oft nicht erwähnt, dass es zwischen 1948 und Ende der 60er-Jahre ein durchaus großes Interesse der Bürgerinnen und Bürger gab, die Objekte instand zu halten. Man wollte die alte Bausubstanz bewahren, rekonstruieren oder zumindest eine ähnliche Bautypologie in der Stadt vertreten sehen. Davon profitiert bis heute nicht nur die Leipziger Innenstadt, sondern beispielsweise auch das Berliner Nikolaiviertel“, fügt Thomas Filor hinzu. Neben Leipzig und Berlin profitieren auch Rostock, Greifswald, Chemnitz oder Dresden von diesen Immobilien der DDR, auch genannt Ostmoderne. Anfang der 70er-Jahre fing die Plattenbauplanung an, da dringend neuer Wohnraum benötigt wurde. „Mittlerweile haben viele Denkmalpfleger bundesweit Interesse an den Immobilien der Nachkriegsmoderne in Ostdeutschland. Und auch als Immobilienstandorte überzeugen viele Städte. Dabei ist das Interesse an den Altbauten natürlich besonders hoch. Hier entscheiden sich viele Investoren auch für sanierte Denkmalimmobilien, von denen es unzählige in Ostdeutschland gibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Leipzig entwickelt sich zu einem der beliebtesten Immobilienstandorte Deutschlands

Laut dem Online-Immobilienportal Immowelt stiegen die Preise für eine Eigentumswohnung in Heidelberg innerhalb von fünf Jahren um 118 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Preise in Leipzig sogar noch mehr gestiegen. Hier betrug der Zuwachs 123 Prozent. Weitere preisliche Spitzenreiter sind Freiburg, Hamburg, Frankfurt am Main und München. Tatsächlich ist aber bei den Zahlen zu beachten, dass lediglich Angebote berücksichtigt wurden, die auf dem Immobilienportal eingestellt wurden. Außerdem geht es nicht um den finalen Kaufpreis, der schlussendlich für eine Wohnung gezahlt wurde. Nichtsdestotrotz hat sich Leipzig zu einer der beliebtesten Städte deutschlandweit entwickelt.

Thomas Filor: Entwicklung der Immobilienpreise

Derzeit flachen die Immobilienpreise tendenziell ab. Gleichzeitig ziehen die Mieten an. Thomas Filor erklärt den Trend.

Magdeburg, 19.08.2021. „Der enorme Preisanstieg für Eigenheime war lange Zeit ungebrochen. Das scheint sich bald zu ändern. Gleichzeitig ist es eine spannende Entwicklung, dass die Mieten wieder ansteigen. Bundesweit stiegen die Immobilienpreise und Mieten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Eine kürzlich veröffentlichte Studie des Hamburger Forschungsinstituts F+B zeigt, dass die Preise für vom ersten zum zweiten Quartal um 0,7 Prozent gestiegen sind. Im Vorjahresvergleich waren es 3,2 Prozent. So kam es zu weniger Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. „Es ist derzeit eine interessante Entwicklung, dass die Mieten so überdurchschnittlich steigen, während Immobilieneigentum erstmalig günstiger zu werden scheint. Trotzdem kann man hier keineswegs von einer langfristigen Trendumkehr sprechen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

 

Was dafür spricht ist, dass sich Eigentumswohnungen auch vom ersten zum zweiten Quartal um 1,0 Prozent verteuert haben. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 0,4 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 4,5 Prozent (Eigentumswohnungen) und 3,6 Prozent (Ein- und Zweifamilienhäuser). Was die Neuvermietungen angeht, wurden wieder Steigerungen festgestellt. Zuvor hatte es eine Stagnation gegeben. „Wegen der Corona-Pandemie hatte es zwischenzeitlich eine Entspannung des Marktes gegeben. Gleichzeitig gab es eine extrem erhöhte Nachfrage an Wohnraum. Viele Menschen haben seit Beginn der Corona-Pandemie ihre Wohnverhältnisse überdacht und suchten aktiv nach einer besseren Lebenssituation. Problematisch war aber, dass es ein um 23 Prozent reduziertes Anzeigenvolumen gab“, betont Immobilienexperte Thomas Filor. Die beschriebene Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wurde pandemiebedingt befeuert. Daher entwickelte sich auch die hohe Steigerungsrate bei den Angebotsmieten – und das bundesweit. Die Bestandsmieten wuchsen bundesweit immer noch höher als die Neumieten. „Eigenheime verzeichnen nach wie vor eine unvergleichbare Preisdynamik. Besonders profitiert davon haben unter anderem auch Bauträger und Verkäufer von Bestandsobjekten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baulandmobilisierungsgesetz tritt in Kraft

Derzeit erschwert der Senat in Berlin die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In der vergangenen Woche wurde dazu eine neue Rechtsverordnung beschlossen. Darin wird die gesamte Stadt Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert. Für Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden ab fünf Wohnungen braucht es eine behördliche Genehmigung. Ausnahmen sind beispielsweise ein Verkauf an Mieter. Interessant wird es sein, wie sich diese Maßnahme auf die angespannte Situation am Berliner Wohnungsmarkt auswirken könnte. Das kürzlich beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz funktioniert auf Bundesebene und kann Standorte mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Diese Maßnahmen sind bis vorerst 2025 befristet.

Nachhaltigkeit wird immer wichtiger auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienbeteiligungsmarkt stellt nicht länger eine Alternative dar, sondern wird zunehmend Standard, wenn man auf der Suche nach renditestarken Anlagen ist. 2020 hat sich dieser Trend trotz Corona-Pandemie verstärkt, denn die älteren, noch rentablen Staatanleihen liefen aus. Man nimmt das Risiko in Kauf, grenzt es mit einem erfahrenen Asset Manager ein und kann so günstig beschaffen und dann lange einen jungen Bestand mit im Vergleich zu älteren Immobilien deutlich niedrigeren laufenden Kosten halten. So lässt sich relativ schnell ein überdurchschnittlicher laufender Cash-Flow generieren. ESG-Kriterien stehen für institutionelle Investoren inzwischen ganz oben auf der Agenda. Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt mehr und mehr gesamtgesellschaftlich an Bedeutung, auch bei Privatinvestoren. Umweltschonende, energieeffiziente Lösungen haben daher höchste Priorität. Dazu gehören beispielsweise Flächeneffizienz und die nachhaltige Nutzung von Land und Boden. Aber auch Klimaschutz und eine energieeffiziente Bauweise, die energetische Mindeststandards für Neubauten liefert.

Thomas Filor: Bau- und Immobilienfirmen begegnen hohen Rohstoffpreisen

Die Rohstoffpreise sind seit Beginn der Corona-Pandemie enorm in die Höhe geschossen. Bau- und Immobilienfirmen müssen sich umstellen. 

Magdeburg, 10.08.2021. Seit Beginn der Corona-Pandemie gibt es einen wahren Ausnahmezustand, unter anderem bei den Möbelbauern, Häuslebauern und der Verpackungsindustrie. Wie eine Ifo-Umfrage zeigt, hatte im vergangenen Monat jede zweite Hochbaufirma einen Mangel an Baustoffen. „Das betrifft vor allem Holz, Stahl und Dämmmaterial. Laut Statistischen Bundesamt hat sich beispielsweise Konstruktionsvollholz um 83,3 Prozent verteuert im Vergleich zum Vorjahresmonat. Außerdem haben sich Dachlatten um 45,7 Prozent und Bauholz um 38,4 Prozent verteuert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Auch die Stahlpreise schossen in die Höhe. „Grund dafür war die steigende Nachfrage an Rohstoffen, sowohl im Innenland als im Ausland. Es kam vermehrt zu Lieferengpässen und einer langen Wartezeit bei Handwerkern. Auch im Bau- und Ausbaubereich muss man derzeit zwischen zehn und 15 Wochen rechnen, erst dann wird ein Auftrag bearbeitet“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu. 

Trotzdem kann man davon ausgehen, dass die meisten Baufirmen die Krise überstehen werden und die Materialknappheit sich wieder legen wird. „Die wichtigsten Materialien für den Wohnungsbau stellen Holz, Stahl, Kupfer oder Kunststoffrohre dar. Langfristige Lieferketten bestehen erfahrungsgemäß auch in Krisenzeiten. Außerdem entwickeln sich die Preise langsam wieder in Richtung Pre-Pandemie-Niveau. Das gilt aber nicht für Holz. Jedes zweite Bauunternehmen im Hochbau will laut Ifo-Studie bald eine Preiserhöhung vornehmen. Das zeigt, dass die Baubranche auf die jüngsten Entwicklungen reagiert. Trotzdem könnten sich auch in Zukunft einige Bauprojekte verzögern. Damit müssen Bauherren auf jeden Fall rechnen. Die Bauzeiten dürften sich erst später wieder richtig einpendeln“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor: Unterschiedliche Wege der Verrentung

Es gibt fünf verschiedene Modell für die Verrentung der Immobilie – Thomas Filor erklärt diese.

Magdeburg, 04.08.2021. „Für viele Menschen ist es eine gute Option, die Immobilie zu verkaufen, aber gleichzeitig darin zu leben und monatlich Geld zu bekommen. Dieses Konzept bezeichnet man als Verrentung und es ist vor allem für ältere Menschen eine gute Option. Allerdings ist auch eine gewisse Vorsicht geboten, damit man am Ende nicht ohne Eigenheim und Geld endet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese Modelle gibt es schon seit vielen Jahren in den USA und Großbritannien – in Deutschland startet die Immobilienverrentung nun auch so langsam durch. „Die Immobilienpreise steigen hierzulande seit nunmehr zehn Jahren und der Wohnraum ist knapp. So ist die Verrentung tatsächlich eine sehr willkommene Art der Altersfinanzierung. Es gibt allerdings ganz verschiedene Arten wie beispielsweise Nießbrauch, Leibrente, Rückmiete, Teilverkauf oder Umkehrhypothek“, fügt Thomas Filor hinzu. Verkauft man sein Haus nicht im Alter, bekommt man schnell das Gefühl, die Altersvorsorge stecke in der Immobilie fest. „Bei einigen Senioren ist das Kapital für den Alltag dann eher weniger vorhanden. Altersarmut ist leider auch in Deutschland ein großes Problem, da vielen Leuten nur eine geringe Rente zur Verfügung steht. Der Vorteil einer Verrentung besteht aber darin, dass für Rentnerinnen und Rentner auf diese Weise eine lebenslanger Zahlungseingang garantiert ist. Außerdem ist der neue Eigentümer in der Regel auch für Sanierungen und die Instandhaltung zuständig. Die Rentnerin oder der Rentner hat lebenslanges Wohnrecht, welches dann erlischt, wenn die Person auszieht. An eine dritte Person darf nicht vermietet werden“, so Filor. Die sogenannte Leibrente sind monatliche Raten, die wie ein Einkommen für den Hausverkauf gezahlt werden. Das gilt aber nicht lebenslang, sondern nur, bis der Betrag abbezahlt ist. Diese sind aber steuerpflichtig. Bei der Rückmiete zahlen die vorherigen Besitzer eine Miete an den neuen Eigentümer, haben aber lebenslanges Wohnrecht. „Generell gilt: Man sollte sich gut überlegen, welches Modell am besten zur jeweiligen Lebenssituation passt. Nur dann lohnt sich eine Verrentung“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Wenn nicht Mietpreisbremse, was dann?

Bei der Miete prallen Wohnungswirtschaft und Politik deutlich gegeneinander. Der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hält ein System des Vergleichs mit marktüblichen Mieten deshalb für rechtsunsicher und „streitfördernd“, weil es für viele Regionen überhaupt keine qualifizierten Marktvergleiche gäbe. „Diese Einschätzung ist richtig, viele Erhebungen sind Jahre veraltet und nutzen gerade in Regionen nichts, in denen es in den letzten Jahren deutliche Erhöhungen bei den Mieten gab“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Der IW fordert daher statt der Mietpreisbremse eine stärkere Unterstützung von einkommensschwachen Haushalten an gefragten Standorten durch mehr Wohngeldzuschüsse. „Ein Ansatz, der durchaus überlegenswert wäre, da die Förderung dann zielgerichteter wäre, ohne in den gesamten Markt einzugreifen“, so Filor. 

Die Digitalisierung der Immobilienunternehmen

Die Digitalisierung ist noch nicht vollständig bei Immobilienunternehmen angekommen. Fast 70 Prozent der Wohnungsunternehmenhaben zwar über ein digitales Geschäftsmodell nachgedacht, doch nur ein Drittel davon haben digitale Produkte und Services bisher realisiert. Nur fünf Prozent der befragten Immobilienunternehmen bieten schon eigene Apps an. Diese Skepsis einiger Immobilienfirmen gegenüber der Digitalisierung könnte noch anhalten. „Doch gerade um die jüngere Zielgruppe zu mobilisieren, muss ein Schrott getan werden. Der Relevanz sind sich zumindest die meisten Unternehmen bewusst“, erklärt Thomas Filor. 

Thomas Filor: Immobilien kaufen als Durchschnittsverdiener

Vielerorts sind die Preise für Immobilien enorm hoch. Doch auch Durchschnittverdiener können sich noch Wohnraum leisten. Thomas Filor erklärt wie und wo. 

Magdeburg, 29.07.2021. „Früher war das Einfamilienhaus mit Garten der Traum vieler Menschen. Mittlerweile sind die Immobilienpreise in Deutschland dermaßen in die Höhe geschossen, dass sich vor allem viele Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer der Mittelschicht nur schwer Immobilieneigentum leisten können. Denn statistisch gesehen reicht ein durchschnittliches Einkommen nur noch in 149 der 401 deutschen Städte und Landkreise für eine eigene Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Experten raten den meisten Menschen, maximal 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Mietkosten beziehungsweise für die Rate des Immobilienkredits auszugeben. Die Realität sieht aber oft ganz anders aus. Im deutschen Durchschnitt wären das nämlich 742 Euro. Des Weiteren sollte man von vorneherein mindesten 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, wenn sich für ein Eigenheim entscheidet“, fügt Thomas Filor hinzu. 

 

Mit einem guten Immobilienkredit erspart man sich viel Geld und Nerven. Dieser muss gekonnt ausgewählt werden und die Kreditbedingungen müssen gut geprüft werden. „Neben dem richtigen Immobilienkredit ist es eine Tatsache, dass sich Durchschnittsverdiener nicht überall eine Immobilie leisten können. Standorte, die noch erschwinglich sind für Eigenheime, sind beispielsweise ländliche Gegenden. Empfehlenswert sind hier die Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt. Hier gibt es einige vielversprechende B- und C-Standorte wie Chemnitz und Magdeburg“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

 

In einigen Großstädten hingegen – vor allem in den Top-7 – sind die Immobilien teilweise nicht mehr oder nur schwer bezahlbar, selbst für Gutverdiener. Abgesehen davon gibt es noch die teuersten Gegenden, welche sich nur Menschen leisten können, die über der Grenze zum Spitzensteuersatz verdienen. Hierzu zählen München und Sylt. „Ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung ist natürlich auch, ob man sich die Immobilie allein oder zu zweit leisten muss. Alleinstehende haben es da deutlich schwerer. „Positiv ist es, wenn man es schafft, vor Rentenalter den Immobilienkredit abbezahlt zu haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor über Immobilien mit Solardächern

Bald könnte es mehr Immobilien mit Solardächern geben – doch wo gibt es hierzulande eigentlich eine Solardachpflicht? Immobilienexperte Filor klärt auf. 

Magdeburg, 22.07.2021. „Ursprünglich sollte das Klimaschutzgesetz eine sogenannte Solardachpflicht enthalten. Diese wurde aber im letzten Moment gestrichen. Nun können die Bundesländer selbst entscheiden, inwieweit sie ihre Immobilien klimafreundlich gestalten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Nun stellt sich aber die Frage, ob Solardächer für Neubauten nicht doch vielerorts Pflicht werden könnten. In Berlin wurde beispielsweise ein Solargesetz von Umweltministerin Ramona Pop auf den Weg gebracht, welches beschlossen wurde. Hier wird die Solardachpflicht ab dem 1. Januar 2023 für Neubauten gelten. Das ist Teil des „Masterplan Solarcity“. Der Anteil des Solarstroms am Energieverbrauch soll bis zum Jahr 2050 auf 25 Prozent steigen“, fügt Thomas Filor hinzu.

 

Bei Bestandsimmobilien soll es eine grundlegende Dachsanierung geben. Dies bedeutet, dass mindestens 30 Prozent des Daches mit einer Anlage zur Strom- oder Wärmegewinnung ausgestattet sein sollen. In Baden-Württemberg ist die Solarpflicht für Wohngebäude bereits im neuen Koalitionsvertrag der grün-schwarzen Landesregierung festgelegt und wird ab 2022 gültig sein. „Des Weiteren soll die Solardachpflicht für Gewerbegebäude folgen. Grundlegende Sanierungen sollen mehr im Bundesland gefördert werden“, erklärt Immobilienexperte Filor.

 

In Hamburg wird es einen Stufenplan geben. „Will sich jemand eine neue Heizungsanlage in seiner Immobilie einbauen, müssen künftig 15 Prozent des jährlichen Wärmeenergiebedarfs über erneuerbare Energien abgedeckt werden. Diese Regelung gilt seit Juli 2021 und betrifft Immobilien, welche vor 2009 gebaut wurden. Ab 2023 müssen in Hamburg Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Neubaugebäuden eingebaut werden“, ergänzt Thomas Filor. „In Schleswig-Holstein besteht vorerst keine Solardachpflicht für Wohngebäude, in Niedersachsen und in Bayern gilt sie zunächst nur für Gewerbeneubauten. Nordrhein-Westfalen plant zunächst lediglich eine Solardachpflicht für größere Parkplätze, genauso wie Rheinland-Pfalz. Auch Bremen soll – wie Berlin – zu einer Solar Citywerden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Neubauten vor allem an beliebten Standorten geplant

Wohnungsunternehmen haben für die Modernisierung von Mietwohnungen hierzulande in letzter Zeit weniger Gelder  investiert. Die Ausgaben in diesem Bereich seien im vergangenen Jahr um 1,3 Prozent gesunken. Viele Unternehmen seien verunsichert durch die bestehenden Diskussionen um eine gesetzliche Begrenzung von Mieterhöhungen nach einer kostspieligen  energetischen Sanierung. Sie setzten daher den Fokus mehr auf Neubau. Mit rund 7,1 Milliarden Euro flossen jüngst noch knapp zwei Drittel der Investitionen in Bestandsimmobilien. Die Neubauten sind vor allem in Ballungsgebieten geplant. Während vorwiegend in gefragten Regionen und in Großstädten die Nachfrage nach Wohnungen ansteigt, hätten viele kleinere Kommunen dagegen zunehmend mit nicht unerheblichen Leerständen zu kämpfen. 

Thomas Filor: Eigenbedarfskündigung ab einem hohen Alter unwirksam

Wenn ein Mieter oder eine Mieterin schon betagter ist, kann er oder sie nicht ohne Weiteres gekündigt werden.

Magdeburg, 15.07.2021. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einem Fall, der vor dem Landgericht Berlin behandelt wurde. „Dabei handelte es sich um einen älteren Mieter, welcher wegen Eigenbedarf gekündigt werden sollte. Letztendlich muss bei einer Eigenbedarfskündigung immer abgewogen werden, ob das Recht des Mieters oder der Mieterin oder des Vermieters, beziehungsweise der Vermieterin, schwerer wiegt“, erklärt Thomas Filor in diesem Zusammenhang. „Haben Mietende bereits ein hohes Alter erreicht und besteht zudem das Mietverhältnis schon eine lange Zeit, ist eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung eher schwer realisierbar“ fügt Filor hinzu und bezieht sich dabei auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin(Az.: 67 S 345/18).

 

Laut diesem Urteil kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in einem so hohen Alter die Menschenwürde verletzen, beispielsweise, weil ältere Menschen eventuell tief an ihrem Wohnort verwurzelt sind. Da die Chance, dass man im hohen Alter etwas vergleichbares in kurzer Zeit aufbauen kann, gering ist, ist eine Eigenbedarfskündigung hier nicht durchführbar. In dem konkreten Fall sollten zwei ältere Mieter im Jahr 2015 wegen Eigenbedarf gekündigt werden und wehrten sich dagegen. Unterdessen verstarb der Ehemann der Mieterin, sodass sich das Landgericht Berlin entschied, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen. Das Gericht argumentierte mit dem oben genannten Grund, dass es in dem hohen Alter nicht möglich sei, einen Menschen zu entwurzeln, da die potenziellen Folgen des Wohnungsverlustes zu schwerwiegend seien. „Hier erreicht man dann rechtlich einen Punkt, an dem die Grundrechte des Menschen verletzt werden, welche im Artikel 1 des Grundgesetzes zu finden sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Im verhandelten Fall standen die Rechte der Mieterin also über jenen des Vermieters, der Eigenbedarf angemeldet hatte. Hierbei ginge es nämlich lediglich um Komfort. 

Thomas Filor: BGH-Urteil zu Bäumen auf dem Grundstück

Um Bäume auf dem Grundstück muss sich ausreichend gekümmert werden. 

Magdeburg, 09.07.2021. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht diese Woche darauf aufmerksam, dass sich Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer um die Bäume auf ihrem Grundstück kümmern müssen. Dies bestätigt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Wenn ein Baum beispielsweise seine Standhaftigkeit verliert, sind Nachbarinnen und Nachbarn dazu befugt, überhängende Äste abzuschneiden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn naturschutzrechtliche Beschränkungen dies verbieten. „Erfahrungsgemäß kommt es bei diesem Thema oft zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Im verhandelten Fall stritten die Nachbarn  schon seit einer längeren Zeit. An der Grundstücksgrenze, welche sich die beiden Parteien teilen, wuchs seit 40 Jahren eine 15 Meter hohe Kiefer. Viele Äste wuchsen in alle Richtungen, so eben auch auf das Grundstück der Nachbarn. Diese beschwerten sich über Nadeln und Zapfen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu.

 

Die Nachbarn ärgerten sich so sehr, dass sie die Baumeigentümer damit beauftragten, die Äste der Kiefer abzuschneiden. Dieser Wunsch wurde so lange ignoriert, dass die Nachbarn selbst tätig wurden und die Kiefer mit einer Baumsäge beschnitten. „Nun wurden die Baumeigentümer aktiv und zogen mit einer Unterlassungsklage vor Gericht. Doch letztendlich entschied der BGH, dass jegliche unmittelbare Folgen des Baumwuchses dazu veranlassen können, selbst einen Beschnitt durchzuführen. Die Baumbesitzer hätten den Beschnitt sogar aufgrund der abfallenden Nadeln und Zapfen dulden müssen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Trotzdem muss das Berufungsgericht entscheiden, ob das Nachbargrundstücks durch den Baum beeinträchtigt war. In diesen Fällen dürfen Nachbarn also immer Eigeninitiative ergreifen und den Baum beschneiden. Wichtig dabei sei aber, dass man nicht gegen naturschutzrechtliche Regelungen wie beispielsweise Baumschutzsatzungen verstoße. Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks müssen sicherstellen, dass ihre Bäume die Nachbarsgrundstücke nicht beeinträchtigen (BGH-Urteil vom 11.06.2021 - Az: V ZR 234/19). 

Wohnungsmärkte in West- und Ostdeutschland

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine Studie aufmerksam, welche zeigt, in wie weit sich die Wohnungsmärkte in West- und Ostdeutschland angenähert haben. Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) wurde in Kooperation mit der Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen erstellt. Das Thema der Studie ist allgegenwärtig, denn auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung haben sich die Märkte zwar auf einander zubewegt, strukturelle Unterschiede sind an der einen oder anderen Stelle jedoch nach wie vor zu finden. Die Branche muss sich darauf einstellen. Im Jahre 1990, kurz nach der Wiedervereinigung, stand der Immobilienmarkt vor einigen Herausforderungen: Vor allem Gebäude in ostdeutschen Städten waren sanierungsbedürftig und dementsprechend war hochwertiger Wohnraum knapp. „Heutzutage gibt es attraktive Großstädte in den neuen und alten Bundesländern. Diese zeichnen sich durch ein immer knapperes Angebot und eine ungebremste Nachfrage aus“, so Filor. Dazu gehören beispielsweise Leipzig, Dresden und Potsdam auf der ostdeutschen Seite und Hamburg, München und Stuttgart auf der westdeutschen Seite. 

Immobilienverband bestätigt rasanten Preisanstieg

Niedrige Zinsen, eine gut laufende Konjunktur sowie sinkende Arbeitslosigkeit haben dazu geführt, dass die Immobilienpreise hierzulande nach wie vor rasant steigen. Ballungszentren mit über 500.000 Einwohnern sind besonders beliebt. „Vor allem der Preisanstieg bei Neubauten war enorm, und das trotz Pandemie. Eigennutzern und Kapitalanlegern kommt diese Entwicklung zu Gute. Immer mehr Wohnungen werden fertiggestellt und immer mehr Baugenehmigungen bewilligt. Unterdessen stellt sich die Frage, ob man sich bei einem solch enormen Immobilienpreisanstieg doch um die Entstehung einer Immobilienblase sorgen sollte. Es steht natürlich außer Frage, dass es recht hitzige Regionen in Deutschland gibt. Der Immobilienboom zieht sich nun auch durch B-Städte, doch Angst vor einer katastrophalen Immobilienblase brauchen Häuslebauer nicht haben.

Verschuldungsbereitschaft für Immobilien hoch

Laut einer aktuellen Studie von Immobilienscout24 verschulden sich Menschen hierzulande lieber für eine eigene Immobilie, als für einen anderen Sachwert. „Die Verschuldungsbereitschaft ist vor allem in Süddeutschland sehr hoch“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise führen zu immer größeren Darlehenssummen“, sagt Immobilienscout24-Experte Ralf Weit