Die Digitalisierung der Immobilienunternehmen

Die Digitalisierung ist noch nicht vollständig bei Immobilienunternehmen angekommen. Fast 70 Prozent der Wohnungsunternehmenhaben zwar über ein digitales Geschäftsmodell nachgedacht, doch nur ein Drittel davon haben digitale Produkte und Services bisher realisiert. Nur fünf Prozent der befragten Immobilienunternehmen bieten schon eigene Apps an. Diese Skepsis einiger Immobilienfirmen gegenüber der Digitalisierung könnte noch anhalten. „Doch gerade um die jüngere Zielgruppe zu mobilisieren, muss ein Schrott getan werden. Der Relevanz sind sich zumindest die meisten Unternehmen bewusst“, erklärt Thomas Filor. 

Thomas Filor: Immobilien kaufen als Durchschnittsverdiener

Vielerorts sind die Preise für Immobilien enorm hoch. Doch auch Durchschnittverdiener können sich noch Wohnraum leisten. Thomas Filor erklärt wie und wo. 

Magdeburg, 29.07.2021. „Früher war das Einfamilienhaus mit Garten der Traum vieler Menschen. Mittlerweile sind die Immobilienpreise in Deutschland dermaßen in die Höhe geschossen, dass sich vor allem viele Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer der Mittelschicht nur schwer Immobilieneigentum leisten können. Denn statistisch gesehen reicht ein durchschnittliches Einkommen nur noch in 149 der 401 deutschen Städte und Landkreise für eine eigene Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Experten raten den meisten Menschen, maximal 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Mietkosten beziehungsweise für die Rate des Immobilienkredits auszugeben. Die Realität sieht aber oft ganz anders aus. Im deutschen Durchschnitt wären das nämlich 742 Euro. Des Weiteren sollte man von vorneherein mindesten 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, wenn sich für ein Eigenheim entscheidet“, fügt Thomas Filor hinzu. 

 

Mit einem guten Immobilienkredit erspart man sich viel Geld und Nerven. Dieser muss gekonnt ausgewählt werden und die Kreditbedingungen müssen gut geprüft werden. „Neben dem richtigen Immobilienkredit ist es eine Tatsache, dass sich Durchschnittsverdiener nicht überall eine Immobilie leisten können. Standorte, die noch erschwinglich sind für Eigenheime, sind beispielsweise ländliche Gegenden. Empfehlenswert sind hier die Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt. Hier gibt es einige vielversprechende B- und C-Standorte wie Chemnitz und Magdeburg“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

 

In einigen Großstädten hingegen – vor allem in den Top-7 – sind die Immobilien teilweise nicht mehr oder nur schwer bezahlbar, selbst für Gutverdiener. Abgesehen davon gibt es noch die teuersten Gegenden, welche sich nur Menschen leisten können, die über der Grenze zum Spitzensteuersatz verdienen. Hierzu zählen München und Sylt. „Ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung ist natürlich auch, ob man sich die Immobilie allein oder zu zweit leisten muss. Alleinstehende haben es da deutlich schwerer. „Positiv ist es, wenn man es schafft, vor Rentenalter den Immobilienkredit abbezahlt zu haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor über Immobilien mit Solardächern

Bald könnte es mehr Immobilien mit Solardächern geben – doch wo gibt es hierzulande eigentlich eine Solardachpflicht? Immobilienexperte Filor klärt auf. 

Magdeburg, 22.07.2021. „Ursprünglich sollte das Klimaschutzgesetz eine sogenannte Solardachpflicht enthalten. Diese wurde aber im letzten Moment gestrichen. Nun können die Bundesländer selbst entscheiden, inwieweit sie ihre Immobilien klimafreundlich gestalten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Nun stellt sich aber die Frage, ob Solardächer für Neubauten nicht doch vielerorts Pflicht werden könnten. In Berlin wurde beispielsweise ein Solargesetz von Umweltministerin Ramona Pop auf den Weg gebracht, welches beschlossen wurde. Hier wird die Solardachpflicht ab dem 1. Januar 2023 für Neubauten gelten. Das ist Teil des „Masterplan Solarcity“. Der Anteil des Solarstroms am Energieverbrauch soll bis zum Jahr 2050 auf 25 Prozent steigen“, fügt Thomas Filor hinzu.

 

Bei Bestandsimmobilien soll es eine grundlegende Dachsanierung geben. Dies bedeutet, dass mindestens 30 Prozent des Daches mit einer Anlage zur Strom- oder Wärmegewinnung ausgestattet sein sollen. In Baden-Württemberg ist die Solarpflicht für Wohngebäude bereits im neuen Koalitionsvertrag der grün-schwarzen Landesregierung festgelegt und wird ab 2022 gültig sein. „Des Weiteren soll die Solardachpflicht für Gewerbegebäude folgen. Grundlegende Sanierungen sollen mehr im Bundesland gefördert werden“, erklärt Immobilienexperte Filor.

 

In Hamburg wird es einen Stufenplan geben. „Will sich jemand eine neue Heizungsanlage in seiner Immobilie einbauen, müssen künftig 15 Prozent des jährlichen Wärmeenergiebedarfs über erneuerbare Energien abgedeckt werden. Diese Regelung gilt seit Juli 2021 und betrifft Immobilien, welche vor 2009 gebaut wurden. Ab 2023 müssen in Hamburg Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Neubaugebäuden eingebaut werden“, ergänzt Thomas Filor. „In Schleswig-Holstein besteht vorerst keine Solardachpflicht für Wohngebäude, in Niedersachsen und in Bayern gilt sie zunächst nur für Gewerbeneubauten. Nordrhein-Westfalen plant zunächst lediglich eine Solardachpflicht für größere Parkplätze, genauso wie Rheinland-Pfalz. Auch Bremen soll – wie Berlin – zu einer Solar Citywerden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Neubauten vor allem an beliebten Standorten geplant

Wohnungsunternehmen haben für die Modernisierung von Mietwohnungen hierzulande in letzter Zeit weniger Gelder  investiert. Die Ausgaben in diesem Bereich seien im vergangenen Jahr um 1,3 Prozent gesunken. Viele Unternehmen seien verunsichert durch die bestehenden Diskussionen um eine gesetzliche Begrenzung von Mieterhöhungen nach einer kostspieligen  energetischen Sanierung. Sie setzten daher den Fokus mehr auf Neubau. Mit rund 7,1 Milliarden Euro flossen jüngst noch knapp zwei Drittel der Investitionen in Bestandsimmobilien. Die Neubauten sind vor allem in Ballungsgebieten geplant. Während vorwiegend in gefragten Regionen und in Großstädten die Nachfrage nach Wohnungen ansteigt, hätten viele kleinere Kommunen dagegen zunehmend mit nicht unerheblichen Leerständen zu kämpfen. 

Thomas Filor: Eigenbedarfskündigung ab einem hohen Alter unwirksam

Wenn ein Mieter oder eine Mieterin schon betagter ist, kann er oder sie nicht ohne Weiteres gekündigt werden.

Magdeburg, 15.07.2021. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einem Fall, der vor dem Landgericht Berlin behandelt wurde. „Dabei handelte es sich um einen älteren Mieter, welcher wegen Eigenbedarf gekündigt werden sollte. Letztendlich muss bei einer Eigenbedarfskündigung immer abgewogen werden, ob das Recht des Mieters oder der Mieterin oder des Vermieters, beziehungsweise der Vermieterin, schwerer wiegt“, erklärt Thomas Filor in diesem Zusammenhang. „Haben Mietende bereits ein hohes Alter erreicht und besteht zudem das Mietverhältnis schon eine lange Zeit, ist eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung eher schwer realisierbar“ fügt Filor hinzu und bezieht sich dabei auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin(Az.: 67 S 345/18).

 

Laut diesem Urteil kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in einem so hohen Alter die Menschenwürde verletzen, beispielsweise, weil ältere Menschen eventuell tief an ihrem Wohnort verwurzelt sind. Da die Chance, dass man im hohen Alter etwas vergleichbares in kurzer Zeit aufbauen kann, gering ist, ist eine Eigenbedarfskündigung hier nicht durchführbar. In dem konkreten Fall sollten zwei ältere Mieter im Jahr 2015 wegen Eigenbedarf gekündigt werden und wehrten sich dagegen. Unterdessen verstarb der Ehemann der Mieterin, sodass sich das Landgericht Berlin entschied, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen. Das Gericht argumentierte mit dem oben genannten Grund, dass es in dem hohen Alter nicht möglich sei, einen Menschen zu entwurzeln, da die potenziellen Folgen des Wohnungsverlustes zu schwerwiegend seien. „Hier erreicht man dann rechtlich einen Punkt, an dem die Grundrechte des Menschen verletzt werden, welche im Artikel 1 des Grundgesetzes zu finden sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Im verhandelten Fall standen die Rechte der Mieterin also über jenen des Vermieters, der Eigenbedarf angemeldet hatte. Hierbei ginge es nämlich lediglich um Komfort. 

Thomas Filor: BGH-Urteil zu Bäumen auf dem Grundstück

Um Bäume auf dem Grundstück muss sich ausreichend gekümmert werden. 

Magdeburg, 09.07.2021. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht diese Woche darauf aufmerksam, dass sich Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer um die Bäume auf ihrem Grundstück kümmern müssen. Dies bestätigt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Wenn ein Baum beispielsweise seine Standhaftigkeit verliert, sind Nachbarinnen und Nachbarn dazu befugt, überhängende Äste abzuschneiden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn naturschutzrechtliche Beschränkungen dies verbieten. „Erfahrungsgemäß kommt es bei diesem Thema oft zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Im verhandelten Fall stritten die Nachbarn  schon seit einer längeren Zeit. An der Grundstücksgrenze, welche sich die beiden Parteien teilen, wuchs seit 40 Jahren eine 15 Meter hohe Kiefer. Viele Äste wuchsen in alle Richtungen, so eben auch auf das Grundstück der Nachbarn. Diese beschwerten sich über Nadeln und Zapfen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu.

 

Die Nachbarn ärgerten sich so sehr, dass sie die Baumeigentümer damit beauftragten, die Äste der Kiefer abzuschneiden. Dieser Wunsch wurde so lange ignoriert, dass die Nachbarn selbst tätig wurden und die Kiefer mit einer Baumsäge beschnitten. „Nun wurden die Baumeigentümer aktiv und zogen mit einer Unterlassungsklage vor Gericht. Doch letztendlich entschied der BGH, dass jegliche unmittelbare Folgen des Baumwuchses dazu veranlassen können, selbst einen Beschnitt durchzuführen. Die Baumbesitzer hätten den Beschnitt sogar aufgrund der abfallenden Nadeln und Zapfen dulden müssen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Trotzdem muss das Berufungsgericht entscheiden, ob das Nachbargrundstücks durch den Baum beeinträchtigt war. In diesen Fällen dürfen Nachbarn also immer Eigeninitiative ergreifen und den Baum beschneiden. Wichtig dabei sei aber, dass man nicht gegen naturschutzrechtliche Regelungen wie beispielsweise Baumschutzsatzungen verstoße. Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks müssen sicherstellen, dass ihre Bäume die Nachbarsgrundstücke nicht beeinträchtigen (BGH-Urteil vom 11.06.2021 - Az: V ZR 234/19). 

Wohnungsmärkte in West- und Ostdeutschland

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine Studie aufmerksam, welche zeigt, in wie weit sich die Wohnungsmärkte in West- und Ostdeutschland angenähert haben. Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) wurde in Kooperation mit der Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen erstellt. Das Thema der Studie ist allgegenwärtig, denn auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung haben sich die Märkte zwar auf einander zubewegt, strukturelle Unterschiede sind an der einen oder anderen Stelle jedoch nach wie vor zu finden. Die Branche muss sich darauf einstellen. Im Jahre 1990, kurz nach der Wiedervereinigung, stand der Immobilienmarkt vor einigen Herausforderungen: Vor allem Gebäude in ostdeutschen Städten waren sanierungsbedürftig und dementsprechend war hochwertiger Wohnraum knapp. „Heutzutage gibt es attraktive Großstädte in den neuen und alten Bundesländern. Diese zeichnen sich durch ein immer knapperes Angebot und eine ungebremste Nachfrage aus“, so Filor. Dazu gehören beispielsweise Leipzig, Dresden und Potsdam auf der ostdeutschen Seite und Hamburg, München und Stuttgart auf der westdeutschen Seite. 

Immobilienverband bestätigt rasanten Preisanstieg

Niedrige Zinsen, eine gut laufende Konjunktur sowie sinkende Arbeitslosigkeit haben dazu geführt, dass die Immobilienpreise hierzulande nach wie vor rasant steigen. Ballungszentren mit über 500.000 Einwohnern sind besonders beliebt. „Vor allem der Preisanstieg bei Neubauten war enorm, und das trotz Pandemie. Eigennutzern und Kapitalanlegern kommt diese Entwicklung zu Gute. Immer mehr Wohnungen werden fertiggestellt und immer mehr Baugenehmigungen bewilligt. Unterdessen stellt sich die Frage, ob man sich bei einem solch enormen Immobilienpreisanstieg doch um die Entstehung einer Immobilienblase sorgen sollte. Es steht natürlich außer Frage, dass es recht hitzige Regionen in Deutschland gibt. Der Immobilienboom zieht sich nun auch durch B-Städte, doch Angst vor einer katastrophalen Immobilienblase brauchen Häuslebauer nicht haben.

Verschuldungsbereitschaft für Immobilien hoch

Laut einer aktuellen Studie von Immobilienscout24 verschulden sich Menschen hierzulande lieber für eine eigene Immobilie, als für einen anderen Sachwert. „Die Verschuldungsbereitschaft ist vor allem in Süddeutschland sehr hoch“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise führen zu immer größeren Darlehenssummen“, sagt Immobilienscout24-Experte Ralf Weit