Dienstag, 30. November 2021

Thomas Filor: Was der Koalitionsvertrag für die Immobilienbranche bedeutet

Die wichtigsten Punkte aus dem Koalitionsvertrag zum Thema Immobilien. 

Magdeburg, 26.11.2021. „SPD, Grüne und FDP haben diese Woche den Koalitionsvertrag fertiggestellt, der natürlich auch viele Maßnahmen für den Immobiliensektor enthält. Beispielsweise wird es ein eigenes Bauministerium geben. Außerdem wird das Gebäudeenergiegesetz angepasst und es wird in Zukunft einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter geben“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Das Regierungsprogramm nennt sich „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ und muss nur noch von den Parteien gebilligt werden. Für die Immobilienbranche wurden Themen wie Miete und Wohnungsbau festgehalten. Bald wird es ein eigenständiges Bauministerium für den Bereich Bauen und Wohnungen geben, welches die SPD leitet. Hohe Priorität hat im Koalitionsvertrag das Thema Neubau und bezahlbares Wohnen. „Wohnen soll in Zukunft nicht nur bezahlbar, sondern auch klimaneutral und nachhaltig sowie barrierefrei und innovativ sein. Die Ampel-Koalition will 400.000 neue Wohnungen jährlich bauen – 100.000 davon mit öffentlicher Förderung“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Die finanziellen Mittel dafür kommen vom Bund und sollen für den Bereich sozialer Wohnungsbau und soziale Eigenheimförderung erhöht werden. Das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ soll alle Akteure aus der Immobilienbranche mit einbeziehen. Des Weiteren geht es um altersgerechtes Wohnen und darum, generell die Baukosten zu sinken. 

„Im Bereich altersgerechtes Wohnen müssen Barrieren abgebaut werden. Die Menschen in Deutschland leben immer länger und müssen somit auch in ihren eigenen vier Wänden Barrierefreiheit haben“, betont Thomas Filor. Schließlich wird auch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geändert. Zum 01.10.2021 soll jede neu eingebaute Heizung durch 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Bis zum 01.01.2024 sollen dann die Standards im GEG für sämtliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden auf eine Weise angepasst werden, dass die neuen Teile dem EH 70 entsprechen. Ab 2025 gilt dann der KfW-EH 40. Dies geschieht im Rahmen des Klimaschutzsofortprogramms will die Ampel-Koalition ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau einführen. Hier sollen vor allem die Treibhausgas-Emissionen (THG-Emissionen) pro m² Wohnfläche massiv reduziert werden. „Schließlich gibt es nun auch einen neu auferlegten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter. Das hatte der Immobilienverband IVD bereits seit Jahren gefordert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 25. November 2021

Finanzstabilitätsberichts erklärt Lage am Immobilienmarkt

Das deutsche Finanzsystem ist bisher relativ unbeschadet durch die Corona-Pandemie gekommen. Natürlich gab es auch staatliche Milliardenhilfen für Unternehmen. Auch dem Immobilienmarkt geht es überraschend gut. Trotzdem ist nicht außer Acht zu lassen, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland steigen – das fällt auch der Bundesbank auf. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch betonte während der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Deutschen Bundesbank: „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume. Kritisch für die Finanzstabilität können steigende Immobilienpreise dann sein, wenn vermehrt Kredite mit stark gelockerten Vergabestandards vergeben und steigende Preise erwartet werden“. Zur Erklärung: Ungefähr 50 Prozent der Bankkredite für Wohnimmobilien enthalten eine zehnjährige Zinsbindungsfrist.

Dienstag, 23. November 2021

Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer

Das Einkommenssteuerrecht enthält Steuervergünstigungen, welche für Immobilienbesitzer interessant sein können. Dazu gehört bei vermieteten Immobilien die Doppelbegünstigung aus unbegrenztem Werbungskostenabzug, aber auch die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes. Außerdem sind Gewinne bei Immobiliengesellschaften nicht mit der Gewerbesteuer berechnet, vorausgesetzt die Gewinne aus deren Verkauf entfällt für die Betreuung des eigenen Grundbesitzes. In so einem Fall würde dann nur die Körperschaftsteuer anfallen, welche 15 Prozent beträgt. Immobilienkonzerne kaufen und verkaufen oft Immobilienobjekte grunderwerbsteuerfrei.

Donnerstag, 18. November 2021

Es gibt wieder mehr Wohnungsgenehmigungen

Im September 2021 wurden wieder mehr Wohnungen genehmigt. Im Vergleich zum August stieg die Zahl in diesem Bereich um 3,9 Prozent. Wohnungsgenehmigungen sind ein wichtiger Indikator im Neubau. Nur mit einer hohen Quote kann die Wohnungsnot in vielen Städten gemindert werden. Das Sommerloch viel dieses Jahr kurz aus. Im September wurden laut Statistischem Bundesamt 30.952 Einheiten genehmigt. In den ersten drei Quartalen 2021 gab es einen Zuwachs von 5,4 Prozent. Besonders häufig wurden Zweifamilienhäuser genehmigt (28,6 Prozent). Zu beachten sei laut Thomas Filor jedoch, dass teilweise von der Genehmigung bis zum tatsächlichen Baubeginn Zeit verstreichen kann. Gründe dafür sind beispielsweise ausgelastete Handwerksbetriebe oder Baufirmen.

Dienstag, 16. November 2021

Thomas Filor über die Sanierungspflicht

Vielen Immobilieneigentümern ist nicht klar, ob sie eine Pflicht zur Sanierung haben. Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf. 

Magdeburg, 17.11.2021. „Leider verfallen einige Immobilien, weil ihre Besitzer sich nicht mehr um Sanierungen bemühen oder diese schlichtweg zu teuer sind. Tatsächlich hatte der BGH aber erst kürzlich darüber entschieden, dass verfallene Immobilien nicht einfach ihrem Schicksal überlassen werden dürfen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In dem verhandelten Fall ging es um ein Augsburger Parkhaus. Diese Immobilie gehörte mehreren Eigentümern, die alle unterschiedliche Interessen von Abreißen bis Sanieren hatten. Nichts passierte im Laufe der Jahre, sodass die Immobilie immer weiter zerfiel. Seit 2013 war die Immobilie nämlich schon außer Betrieb. „Für das Gericht aber war nur von Relevanz, dass das Gebäude noch nicht so stark zerstört war, dass es die Hälfte seines Wertes verliert. Damit sind die Eigentümer also nicht von ihrer Sanierungspflicht befreit. Das Urteil könnte genauso gut auf Wohngebäude angewandt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter.

Der BGH berief sich in seinem Urteil auf die Ausnahmeklausel § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG), welche besagt, dass eine Sanierungspflicht lediglich entfällt, wenn eine Immobilie „zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört“ sei. Die Baufälligkeit spiele dabei aber keine Rolle. Tatsächlich wäre das oben genannte Parkhaus nach der Sanierung 3,6 Millionen Euro wert gewesen. Die Sanierungskosten hätten aber bei ungefähr 4,9 Millionen Euro gelegen. Der BGH betonte in diesem Zusammenhang aber noch mal ausdrücklich, dass Immobilienbesitzer auch sanieren müssen, wenn diese teurer ist als der eigentliche Immobilienwert. Und selbst wenn einige Eigentümer die Sanierung finanziell nicht stemmen können, sind sie trotzdem verpflichtet. Paragraf 22 WEG beinhaltet nur Ausnahmefälle, in denen eine Immobilie entweder durch Brand, Überflutung oder eine Explosion Schäden getragen hat. „In diesem Fall war das nicht gegeben. Die Rechtsprechung ist durchaus auch in Zukunft für Immobilien interessant, in denen sich Wohnungen befinden. Auch Wohnungseigentümer stehen dann eventuell unter Sanierungsdruck“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 11. November 2021

Thomas Filor: Immobilienboom wird sich 2022 fortsetzen

Der Immobilienboom dürfte in einigen deutschen Metropolen anhalten. 

Magdeburg, 12.11.2021. „Historisch niedrige Zinsen bei einer geringen Nachfrage haben die Immobilienpreise explodieren lassen. Auch für das Jahr 2022 gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden. Nur in manchen Teilen Deutschlands könnte der Trend leicht abnehmen. Den Traum vom Eigenheim werden sich aber nach wie vor viele Menschen erfüllen wollen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese Prognosen bestätigt auch das Online-Portal Immoscout24. Hier wurde das dritte Quartal 2021 mit Hinblick auf die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern untersucht. Im sogenannten „WohnBarometer“ können Kaufinteressenten sehen, wo sich der Immobilienkauf noch lohnt.

Bundesweit erwartet Immoscout24 einen Preisanstieg der Angebotspreise von 11,3 Prozent bei Eigentumswohnungen. Bei Neubauwohnungen wird einem Anstieg von 9,1 Prozent gerechnet. Unterdessen geht man bei Einfamilienhäusern von einem Plus von 7,7 Prozent, beziehungsweise 7,5 Prozent für Neubauten aus. „Das gilt natürlich nicht für alle Regionen in Deutschland. Vor allem in den Metropolen sind die Preise explodiert. In den Top-7-Städten Deutschlands dürften sich die Preise aber allmählich entspannen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Demnach wurde die geringste Steigerung in Frankfurt am Main verzeichnet (+5,2 Prozent). Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 11,3 Prozent. Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 5635 Euro – das zweithöchste Preisniveau nach München (7742 Euro pro Quadratmeter). Unterdessen wurden die stärksten Preissteigerungen für das nächste Jahr in Berlin prognostiziert (+13,1 Prozent). 

In Köln sind es 8,7 Kaufpreissteigerungen, in Hamburg +7,1 Prozent. „Die Preise dürften bei Bestandseigentumswohnungen stärker steigen als beim Neubau. Außerdem sind die Bau- und Fertigstellungskosten enorm gestiegen“, so Thomas Filor. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für Vorleistungen und Materialien um 12,6 Prozent. Die Pandemie hatte die Bedingungen in diesem Bereich erschwert, da es zu Lieferengpässen kam. Kaufinteressenten sollten die Finanzierung im Vorfeld abklären. Ein Blase am Immobilienmarkt ist weiterhin sehr unwahrscheinlich.

Dienstag, 9. November 2021

Immobilienbesitzer und Erben

Aufgrund der steigenden Immobilienpreise wurde schon der ein oder andere Immobilienbesitzer zum Millionär. Dabei handelt es sich vor allem um Immobilien, die vor über zehn Jahren in den Top-7-Städten gekauft wurden. Aber auch deren Umland wird immer beliebter. Während Immobilienbesitzer jubeln können, müssen Erben teilweise vorsichtig sein und sollten sich von einem Immobilienexperten beraten lassen. Derzeit ist sie wieder in aller Munde: Die Erbschaftssteuer. Ein finanzielles Polster sollte auf jeden Fall vorhanden sein.

Donnerstag, 4. November 2021

CO2-Preise steigen spürbar für Eigentümer und Mieter

Tatsächlich spüren Eigentümer und Mieter teilweise jetzt schon die Folgen der steigenden Öl- und Gaspreise. Der Emissionshandel hat dazu geführt, dass Öl und Gas immer teurer werden. Das ist eine Maßnahme auf dem Weg zur Klimaneutralität. Denn auch die Treibhausgasemissionen von Immobilien spielen eine immer größere Rolle: Das bekommen vor allem Immobilienbesitzer von Altbauten zu spüren und müssen beispielsweise für Heizöl tief in die Tasche greifen. Der Immobilienbereich macht hierzulande 30 Prozent der CO2-Emissionen aus. Auch das Dämmen und Sanieren könnte noch ausgebaut werden. Es wird in Zukunft zwei verschiedene Ansätze geben, auch auf dem Immobilienmarkt Energie zu sparen. Zum einen ist das die Festsetzung einer bestimmten Menge an Emissionen, die in einem Bereich anfallen dürfen. Zum anderen wird es eine fixe CO2-Abgabe oder CO2-Steuer geben.

Dienstag, 2. November 2021

Klimaneutralität muss auch auf dem Immobilienmarkt erreicht werden

Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden. Dieses Ziel betrifft natürlich auch die Immobilienbranche. Dafür muss natürlich auch genügend Geld in die Hand genommen werden. Die KfW geht derzeit davon aus, dass ungefähr fünf Billionen Euro benötigt werden könnten, um das Klimaziel in allen Sektoren und Wirtschaftszweigen zu erreichen. Allein für den Gebäudesektor könnten wohl 636 Milliarden Euro anfallen. Es reicht nicht aus, Gebäude nur auf einen niedrigen Energiestandard zu bringen, man muss auch langfristig planen, wie man künftig effizientere Gebäude bauen kann.