Thomas Filor über Bauen und Klimaschutz

Magdeburg, 30.06.2022. In dieser Woche stellt sich Immobilienexperte Thomas Filor die Frage, inwiefern man günstiger bauen und trotzdem das Klima schützen kann. „Die Immobilienbranche kämpft dieser Tage mit den Folgen steigender Bauzinsen. Trotzdem muss ein entsprechender Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden. Derzeit gibt es auf jeden Fall bessere Kreditkonditionen beim Kauf nachhaltigerer Eigenheime“, erklärt Thomas Filor dazu. Die Immobilienbranche sorgt sich derzeit um die enorm steigenden Bauzinsen. Diese sind in der ersten Jahreshälfte 2022 von unter einem Prozent auf mehr als drei Prozent gestiegen – nun sind die Hauskredite deutlich teurer. Das bedeutet in der Praxis, dass wenn jemand einen 400.000-Euro-Kredit aufnimmt, 2000 Euro im Monat bezahlen muss, es aber vor einem Dreivierteljahr 1300 Euro gewesen wären.

Kündigungsschutz und Rechte

Grundsätzlich genießen Mieter in Deutschland einen starken Kündigungsschutz. Solange man seine Verpflichtungen erfüllt, kann man nicht grundlos gekündigt werden. Ist man jedoch mindestens zwei Mietzahlungen im Verzug, kann es kritisch werden. Beschädigungen an der Mietsache, Verstöße gegen die Hausordnung oder unerlaubte Untervermietung sind weitere Gründe für Kündigungen. Natürlich wird niemand direkt auf die Straße gesetzt. Der Vermieter muss gesetzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, ab einer Mietdauer von fünf Jahren sogar von sechs Monaten. Ein häufiger Grund ist die Anmeldung als Eigenbedarf. 

Wohnimmobilien sind krisenfest

Alle Immobilienexperten schauen derzeit auf die Immobilienpreise. Und egal, in welche Auswertung man schaut, das Ergebnis ist überall das gleiche: Die Preise sind weiter gestiegen. Bisher lassen sich kaum Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Krieges erkennen. Das gilt wohlgemerkt für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeflächen schlug die Pandemie dagegen unmittelbarer zu: Gemäß vdpResearch entwickelten sich nur die Büroimmobilien positiv und erzielten ein Plus von 6,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Im Einzelhandel schrumpften die Preise um 1,3 Prozent.

Thomas Filor – EZB reagiert auf Immobilienpreise

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Immobilienpreise in Deutschland analysiert und rechnet mittlerweile mit sinkenden Preisen. Die EZB hatte für Juli eine Zinserhöhung um 0,25 Prozent angekündigt. Inflationsbereinigt dürften die Preise um rund 1 Prozent fallen, wenn die Bauzinsen um 0,1 Prozentpunkte steigen, erläutert die EZB in ihrem Finanzstabilitätsbericht von Ende Mai. „Die Annahme ist also, dass die Häuserpreise inflationsbereinigt um rund 1 Prozent fallen werden, wenn die Hypothekenzinsen um 0,1 Prozentpunkte steigen. In der Eurozone sind derzeit 15 Prozent der Immobilien überbewertet. In manchen Staaten sind es sogar bis zu 60 Prozent Überbewertung. Es ist also wichtig zu verstehen, dass es sich nicht nur um die Immobilienpreise in Deutschland handelt, sondern die Analyse der EZB bezieht sich auf alle Immobilienmärkte in Europa. Sie zeigt einen Durchschnittswert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Schadensersatzansprüche an Mieter können verjähren

Erhält ein Vermieter ein beschädigtes Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses zurück, hat er sechs Monate Anspruch auf Schadensersatzzahlungen des Mieters. Wenn das Mietverhältnis allerdings noch läuft, hat der Immobilieneigentümer und Vermieter 30 Jahre Anspruch auf diesen Schadensersatz, wie das Landgericht Berlin in einem solchen Fall entschied (Az.: 64 S 51/19). In dem verhandelten Fall stritt sich ein Mieter mit seinem Vermieter vor Gericht über einen Wasserschaden, der dadurch verursacht worden war, dass der Mieter im Badezimmer im Jahre 1981 Fliesen verlegt hat und der Abfluss defekt war. Die Vermieterin stellte Schadensersatzansprüche in Höhe von 40 000 Euro. Das Amtsgericht lehnte zunächst die Klage der Vermieterin ab, da man die alleinige Verantwortung für den Schaden nicht klar dem Mieter zuweisen konnte. Außerdem sei der Schadensersatzanspruch verjährt. 

Immobilien versichern

In vielen Schadensfällen tritt die Hausratversicherung ein. Ein Eigenheim ohne Hausratversicherung zu besitzen ist fatal, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Zu hoch seien die Risiken. Doch gibt es bei den jeweiligen Hausratversicherungen viele verschiedene Angebote und enorme preisliche Unterschiede. Ein Preisvergleich kann hier sehr lohnenswert sein. Zum Beispiel könnte es eine Person in den Ruin treiben nach einem Brand alles neu zu kaufen. Doch auch ohne direkt mit dem Schlimmsten zu rechnen, sollte man sein Hab und Gut versichern. Die Hausratversicherung schützt die Immobilie vor Diebstahl oder Schäden. Laut der Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 7/2022) ist ein Basisschutz für das Eigenheim vollkommen ausreichend.

Der Immobilienmarkt und der demografische Wandel

Derzeit ist jede fünfte Person hierzulande über 67 Jahre alt. Der Anteil der Senioren dürfte auch in den nächsten Jahren steigen, wie das Statistische Bundesamt ermittelt – bis zum Jahr 2060 um rund 30 Prozent. In Sachen Bevölkerungsalterung liegt Deutschland weltweit auf Platz 5. Das wirkt sich natürlich auch auf den Immobilienmarkt aus. Hier findet man regionale Unterschiede. In Städten ist das Durchschnittsalter wesentlich niedriger, als in ländlichen Gegenden. Der demografische Wandel ist ein wichtiger Einflussfaktor am Immobilienmarkt.

Die Wende am deutschen Wohnungsmarkt

Zehn Jahre sind seit Beginn des Immobilienbooms in Deutschland vergangen. Nun erwarten Immobilienexperten erstmals eine Wende am deutschen Wohnungsmarkt. „Die stetig steigenden Bauzinsen und die Unsicherheiten der Corona-Pandemie und des Krieges in der Ukraine führen dazu, dass die Situation auf dem Immobilienmarkt angespannter wird. Baustoffe werden immer teurer und es kommt zu Lieferengpässen. In Zukunft werden sich weniger Menschen den Traum vom Immobilieneigentum erfüllen können“, befürchtet Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die steigenden Zinsen haben also dazu geführt, dass einige Käufergruppen es schwerer haben, ihr Eigenheim am Markt zu finden. Das macht sich mittlerweile auch bei den großen Investoren bemerkbar.

Typische Fehler beim Hauskauf

Was viele nicht wissen ist, dass hinter einer falschen Flächenangabe oft gar keine böse Absicht oder Geldgier steckt. Oft ist es nämlich so, dass die Bauträger schlicht nicht in der Lage sind, die vereinbarten Pläne umzusetzen. So kann es während der Bauphase zu den ein oder anderen Abweichungen kommen. Bauträger sichern sich aus diesem Grund oft im Vorfeld ab und legen eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent im Kaufvertrag fest. Der Käufer kann gegen diese Toleranzgrenze nicht vorgehen. Immobilien sind so stark nachgefragt. Die Nachfrage ist erheblich höher, als das verfügbare Angebot. So sitzen Immobilienkäufer leider oft am kürzeren Hebel.

Über den Wohnatlas 2022

Die Postbank hat ihren aktuellen Wohnatlas in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) veröffentlicht. Demnach werden Wohnimmobilien weiterhin an Wert gewinnen. Hierbei wurde der Wertzuwachs bis zum Jahr 2035 ermittelt. „Derzeit ist es auf dem deutschen Immobilienmarkt so, dass die Immobilienpreise in vielen Regionen eher stagnieren oder sogar abnehmen. In Metropolen und deren Umland steigen die Immobilienpreise aber tendenziell weiter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit Blick auf die Zahlen. Laut „Postbank Wohnatlas 2022“ gibt es bei fast 50 Prozent aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte Wertsteigerungen bei den Wohnungen und Häusern bis 2035. Für die andere Hälfte könnte der Preisboom jedoch bald ein Ende haben.

Gesetzentwurf zum Vorkaufsrecht

Schon seit Jahren wird in der Immobilienbranche und seitens der Politik kontrovers diskutiert, wie man Menschen in angespannten Wohnlagen entlasten kann und vor der Verdrängung schützen kann. Um die Mieten bezahlbarer zu gestalten, hat der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen vor einigen Monaten einen Gesetzentwurf zur Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts vorgeschlagen. Denn vor allem in begehrten Innenstadtlagen können sich immer weniger Menschen die Miete leisten. Diese Idee wurde von der Fraktion Die Linke ins Leben gerufen und bezieht sich auf die zukünftigen Nutzungen von Grundstücken in den Erhaltungsgebieten. Dafür soll künftig der Paragraf 26 Nummer 4 des Baugesetzbuches (BauGB) geändert werden.

Preisexplosion trifft die Bauwirtschaft

Derzeit fehlt es an Material auf den Baustellen. Diese Situation hält bereits seit Beginn der Corona-Pandemie an. Der Angriffskrieg auf die Ukraine hat weiterhin mehr zu diesem Rohstoffmangel beigetragen. So mangelt es beispielsweise an Stahl, Holz, Dämmplatten aus Hartschaum, aber auch Mauer- und Dachziegeln. Ohne Material kann der Neubau nicht voran schreiten. So sind Bauunternehmer besorgt. Schätzungsweise ist Material für Deutschlands Baustellen um bis zu 70 Prozent teurer geworden.

Auch die Immobilienbranche soll klimaneutral werden

Die Klimaziele wurden bereits 2021 mit der neuen Bundesregierung geändert, Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden, also fünf Jahre früher als zunächst geplant. Die Bundesregierung gab bekannt, dass die CO2-Emissionen bis 2030 im Vergleich zum Referenzjahr 1990 um 65 Prozent gesenkt werden sollen. Zuvor waren es 55 Prozent. Bis 2040 soll die Treibhausgasminderung bei 88 Prozent liegen. 2045 soll Deutschland dann endlich, im besten Fall, klimaneutral sein. Diesem Bundes-Klimaschutzgesetz aus dem Umweltministerium wurde bereits im vergangenen Jahr zugestimmt. Das Gesetz betrifft vor allem auch die Immobilienbranche, die viele Emissionen ausstößt. 

 

Öltank in der Immobilie prüfen

Immobilienexperten empfehlen dringend, den Heizöltank regelmäßig zu reinigen – selbst dann, wenn dieser voll sein sollte. Das Öl kann einfach abgepumpt und zwischengelagert werden. Reinigt man den Tank nicht, können Ablagerungen den Filter verstopfen. Am besten reinigt man den Heizöltank vor dem Befüllen. So werden die Ablagerungen ideal mit dem restlichen Heizöl entfernt. Die Reinigung sollte von einem Fachmann übernommen werden und ist zu jeder Jahreszeit durchführbar.

Steigende Immobilienpreise und Zinsen

Sowohl die Mietpreise als auch die Zinsen steigen und viele Leute fragen sich zu Recht, ob sie sich überhaupt noch eine Immobilie leisten können. Denn Millionen von Menschen träumen hierzulande von einer eigenen Immobilie. Vor allem in den letzten zehn Jahren haben sich immer mehr Leute Immobilieneigentum zugelegt. Doch vor allem in Großstädten und Ballungszentren wird dies immer schwieriger. „Immer weniger Menschen trauen sich Immobilieneigentum zu, vor allem in Krisenzeiten wie Corona-Pandemie und Krieg in Europa. Das betrifft vor allem die Großstädte und Ballungszentren. Hier sind die Preise wahrhaftig explodiert“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Zahlungsverzug bei der Miete

Gelangt ein Mieter oder eine Mieterin in Zahlungsverzug mit der Miete, kann er oder sie fristlos gekündigt werden. Trotzdem sollten sich Vermieter und Eigentümer nicht allzu viel Zeit damit lassen: nach anderthalb Jahren ist es nämlich rechtlich zu spät, die Mietrückstände einzufordern. So entschied es das Landgericht Leipzig (Urteil vom 12.05.2020 - 02 S 401/19). Ein Mieter aus Leipzig hatte im verhandelten Fall im Jahr 2017 seine Miete oft verspätet gezahlt. Erst im Februar 2019 reagierte sein Vermieter mit der außerordentlichen Kündigung. Der Mieter weigerte sich, zu zahlen, woraufhin der Vermieter ihm eine Räumungsklage androhte – ohne Erfolg. Eine Kündigung hätte laut Landgericht Leipzig zeitnahe ausgesprochen werden müssen. 

Grunderwerbsteuer und Eigenheim

Der Eigentümerverband Haus & Grund fordert eine Senkung der Grunderwerbsteuer. Dies sei eine unbedingt notwendige Maßnahme, um Bürgern den Traum vom Eigenheim nicht zu verbauen. Durch die Grunderwerbsteuer gelangen aber auch Gelder in die jeweiligen Landeskassen. Der Staat profitiert also von Bauleistungen durch Steuern. Dementsprechend könnte der Steuersatz in den Bundesländern gesenkt werden, sodass mehr Leute in Immobilien investieren.

Baumängel können fünf Jahre gemeldet werden

75 Prozent der neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser weisen innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Bau Mängel auf. Das zeigt eine Studie des Institut für Bauforschung im Auftrag des Bauherren-Schutzbund. So hatten 40 Prozent der untersuchten Immobilien Baumängel an der Konstruktion. Außerdem gab es Mängel an der technischen Ausrüstung (38 Prozent), an der Fassade (28 Prozent) und an Heizungen, Wänden und Fenstern (26 Prozent). Feuchtigkeit war in 32 Prozent der Fälle in Problem. Baufirmen müssen in den ersten fünf Jahren ihrer Gewährleistungspflicht nachkommen.

Thomas Filor – Globale Krisen haben keinen Einfluss auf Wohnimmobilienmarkt

Magdeburg, 26.04.2022. „Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiterhin. Den derzeitigen wirtschaftlichen Unsicherheiten zum Trotz, scheint es keinen gravierenden negativen Einfluss auf den Immobilienmarkt zu geben. Auch die Zinswende scheint nicht ins Gewicht zu fallen“, beobachtet Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf den Immobilien-Kompass von Capital. Dieser bietet einen Überblick über Preise, Mieten und Renditen am deutschen Immobilienmarkt. Trotz enormer Unsicherheiten, welche seit 2020 bestehen, legten die Kaufpreise und Baulandpreise zu.

2022 steigen die Kaufpreise zweistellig

In manchen Bundesländern stiegen sie sogar zweistellig (14 Prozent). Dies bestätigt auch, dass der Immobilienmarkt ziemlich krisensicher ist und erst dann in Mitleidenschaft gezogen wird, wenn auch eine Einkommensunsicherheit bei den Menschen besteht. Trotz der Risikofaktoren Corona-Pandemie, steigenden Preise und Zinsen, Bauknappheit und vieles mehr ist der Immobiliensektor nicht dadurch zu bremsen. Trotz der enormen Preisanstiege für Wohnimmobilien, geht Thomas Filor nicht davon aus, dass es zu Preisübertreibungen oder gar einer Immobilienblase kommen wird. Laut IW sind die Preise für Häuser und Wohnungen seit dem Jahr 2010 um 130 Prozent gestiegen. Das hängt aber auch mit der hohen Nachfrage und dem knappen Angebot zusammen.

Baufinanzierungen werden teurer

An der hohen Nachfrage dürfte sich nichts ändern, auch wenn sich eine Zinswende der Notenbanken anbahnt. Denn die Zinsen für Baufinanzierungen waren zuletzt gestiegen. Der Zinssatz für eine Durchschnittsfinanzierung liegt derzeit bereits über zwei Prozent und ist damit rund doppelt so hoch wie noch Anfang 2021. „Eine kleine Korrektur nach einem historischen Zinstief ist tatsächlich auch ungeachtet der Krisen vollkommen normal. Das einzige, was sich wahrscheinlich nicht mehr auf Dauer durchsetzen lässt, sind die hohen Mieten. Hier könnte es durchaus bald zu einer politischen Regelung kommen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Mieter teilweise unwissend über ihre Rechte und Pflichten

Gegen eine Mieterhöhung kann man grundsätzlich erstmal widersprechen: Viele Mieter wissen aber gar nicht, dass ihnen solche Rechte zustehen. „Laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag der Deutschen Anwaltauskunft ist knapp jeder vierte Mieter (23 Prozent) nicht mit der Rechtslage vertraut“, so Filor. Demnach weiß nur jeder Dritte (33 Prozent) genau, welche Rechte er als Mieter bei einer Mieterhöhung hat. Fast die Hälfte (43 Prozent) traut sich zu, sich ungefähr auszukennen. Allerdings gibt es auch viele (58 Prozent), die noch nie eine Mieterhöhung erlebt haben.

Investoren stecken viel Geld in den deutschen Immobilienmarkt

Laut diverser Studien haben Großinvestoren aus dem In- und Ausland mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert – dabei lag das Transaktionsvolumen laut Immobiliendienstleister JLL sogar bei 111,1 Milliarden Euro. Dabei ging es um Gewerbe- und Wohnimmobilien zusammengefasst. Mit einem Plus von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2020) entsprechen diese Werte einem wahren Rekord. Laut BNP Paribas Real Estate betrug das Gesamtvolumen sogar 115 Milliarden Euro. Davon seien 64,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien geflossen und 51 Milliarden Euro in Wohnimmobilien. 

Eigenheimquote im EU-Vergleich

Immobilien gelten als sehr lohnende Kapitalanlage und als gute Altersvorsorge. Vor allem in Deutschland gab es einen enormen Immobilienboom, der seit nunmehr zehn Jahren anhält. Trotzdem wohnen in allen anderen EU-Ländern mehr Menschen in Eigentumswohnungen oder Häusern. Deutschland liegt beim EU-Vergleich zur Eigenheimquote auf dem letzten Platz. Das hat die Statistikbehörde Eurostat ermittelt. Schaut man auf den EU-Durchschnitt wohnen fast 70 Prozent der Bevölkerung in einem Eigenheim und 30 Prozent zur Miete. In Deutschland sind es bisher nur knapp 50 Prozent mit einem Eigenheim, der Rest sind Mieterinnen und Mieter. Auch in Österreich und Dänemark sieht es ähnlich aus. Am höchsten ist die Eigentumsquote in Rumänien, der Slowakei, Ungarn und Kroatien. In der Schweiz besitzen nur 42 Prozent der Bevölkerung Immobilieneigentum.

So beeinflusst die EZB die Baufinanzierung 2022

Die Europäische Zentralbank legt drei verschiedene Leitzinsen fest. Den Zinssatz für:

• das Hauptrefinanzierungsgeschäft,
• die Spitzenrefinanzierungsfazilität und
• die Einlagefazilität.

Zinssatz für das Hauptrefinanzierungsgeschäft: Dieser Zinssatz ist der wichtigste Leitzins der EZB und wird häufig als „der“ Leitzins bezeichnet. Zu diesem Zinssatz wird den Geschäftsbanken Zentralbankgeld gegen notenbankfähige Sicherheiten ab einer Woche Laufzeit (Wochentender) zur Verfügung gestellt.

Zinssatz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität: Zu diesem Zinssatz können sich Banken kurzfristig (über Nacht) gegen notenbankfähige Sicherheiten Geld von der EZB beschaffen. Da eine Geschäftsbank bei kurzfristigem Liquiditätsbedarf nicht bereit sein wird, mehr als den Satz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität zu zahlen, stellt dieser Zins faktisch die obere Zinsgrenze für das Tagesgeld dar.

Zinssatz für die Einlagefazilität: Zu diesem Zinssatz können Banken überschüssiges Zentralbankguthaben bis zum nächsten Geschäftstag im Eurosystem anlegen. Da sich beim Geldleihen keine Bank mit einem niedrigeren Zins begnügen wird, ist die Einlagefazilität faktisch die Untergrenze des Zinses für das Tagesgeld am Geldmarkt. Quelle: www.versicherungsbote.de

Thomas Filor erklärt die Schenkung von Immobilien

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg rät Immobilienbesitzern dazu, ihre Immobilien zu Lebzeiten zu verschenken. „Wenn jemand erstmal verstorben ist, gestaltet sich das nämlich etwas schwieriger. Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken hat Vorteile für alle Beteiligten und sorgt für klare Verhältnisse, beispielsweise bei Erbstreitigkeiten“, so Filor. Nicht selten kommt es nämlich zu Streitigkeiten bei den Hinterbliebenen und es steht die Frage im Raum, wer eine Immobilie zu welchem Anteil erben wird. Durch eine Schenkung wird beispielsweise geregelt, wie man die Immobilie in Zukunft pflegt. Die Verantwortung wird also an die nächste Generation abgegeben und der Schenkende kann seinen Lebensabend stressfreier genießen.

Finanzielle Sicherheit 

Die Schenkung hat auch den Vorteil, dass nächste Generation eine finanzielle Sicherheit genießen. Besonders praktisch ist es, wenn der Beschenkte ohnehin plant, die Immobilie später selbst zu bewohnen. Das macht es auch zu einer optimalen Altersvorsorge. Außerdem vermeidet man Ansprüche Dritter. Das kann ein Pflichtteilsberechtigter oder Sozialleistungsträger sein. Will man sein Eigenheim verschenken, ist es wichtig, dass man sich frühzeitig bei einem Notar erkundigt. So umgeht man mögliche Risiken. So sollt der Immobilieneigentümer sich trotz Schenkung auch selbst absichern, beispielsweise durch ein Nießbrauchs- oder ein lebenslanges Wohnungsrecht. Das wird im Grundbuch eingetragen. 

Steuern sparen

Außerdem lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Wer seine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation verschenken will, sollte es mit der Familie und einem Notar besprechen, aber auch mit einem Steuerberater. „Steuerliche Aspekte sind enorm wichtig bei der Immobilienschenkung. So gibt es Freibeträge. Diese hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. So können Ehe- oder Lebenspartner 500.000 Euro steuerfrei bekommen. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro“, erklärt Thomas Filor. Alle zehn Jahre besteht die Möglichkeit, die Freibeträge erneut ausschöpfen – so lässt sich ein Eigenheim komplett steuerfrei übertragen. Wichtig zu wissen ist aber, dass ein Nießbrauch den jeweiligen steuerlichen Schenkungswert verringert.

Mietkosten oft höher als 30 Prozent des Einkommens

Eine bekannte Faustregel besagt, dass die Miete nur maximal 30 Prozent des Einkommens betragen sollte. Leider ist dies an vielen Standorten nicht möglich und Menschen müssen viel Geld zurücklegen, um sich die Miete leisten zu können oder müssen Abstiche bei Lage, Größe oder Zustand der Immobilie machen. Eine Studie von ImmoScout24 zeigt, dass der Großteil hierzulande bereit ist, mehr als 30 Prozent des Einkommens für ihre Wohnung auszugeben. Demnach trifft dies auf 223 von 331 untersuchten deutschen Städten und Landkreisen zu (67 Prozent). Das meiste Einkommen müssen Mieterinnen und Mieter in Bayern für das Wohnen investieren. Nur in der Hauptstadt Berlin findet man im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten Wohnungen, für die man weniger als 30 Prozent des Einkommens ausgibt. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Miete ist laut Studie im sächsischen Landkreis Bautzen zu finden. 

Thomas Filor – Wohnungswirtschaft besorgt um Energiepreise

Magdeburg, 31.03.2022. Die Wohnungsverbände sorgen sich derzeit über die steigenden Energiepreise. So blickt die Wohnungswirtschaft vor allem in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit Sorge auf die explodierenden Preise für Strom, Gas und Fernwärme. „Im Immobiliensektor müssen sich alle auf höhere Betriebskosten einstellen. Die Baupolitik muss sich nun Handlungsmaßnahmen überlegen, wie staatliche Zuschüsse, sodass Menschen entlastet werden können. Vor allem auf Mieter mit geringem und mittleren Einkommen werden schwierige Zeiten zukommen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Betriebskosten steigen

Die jährlichen Betriebskosten für eine durchschnittliche Wohnung könnten sich im Jahr 2022 um 1000 Euro oder mehr erhöhen. Tatsächlich kam es schon seit Herbst vergangenen Jahres, also vor Beginn des Krieges, zu steigenden Energiepreisen. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) geht derzeit davon aus, dass die Mehrkosten pro Wohnung zwischen 500 bis 1000 Euro liegen könnten. „Es wurde bereits ein Heizkostenzuschuss für Wohngeldbezieher beschlossen, doch es bleibt fraglich, inwieweit das für eine Entlastung sorgen wird. Die Entlastung ist nämlich recht gering und sollte auch beispielsweise Immobilieneigentümer in konkreten Fällen mit einbeziehen“, fügt Thomas Filor hinzu.

Energetische Standards erreichen

Nun verlangen die Immobilienverbände von der Politik, die Mieter zu entlasten. Die Frage steht natürlich im Raum, ob nicht auch das Wohngeld selbst steigen müsste. Außerdem müssen mehr Unterkünfte für Geflüchtete geschaffen werden. Schwierig auch die Frage, wie man sich in solchen Zeiten noch auf die energetischen Standards konzentrieren soll, welche auch unbedingt erreicht werden müssen, um unabhängiger von den fossilen Kraftstoffen zu werden. Der Immobilienmarkt ist ein starker CO2-Treiber und das lässt sich nur durch nachhaltige Immobilien und Sanierungen ändern. Derzeit beraten sich Wohnungsverbände, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten jetzt schon aufzusetzen, damit es nicht zu Zahlungsengpässen kommt und man mit zu hohen Beträgen in Vorleistung gehen muss.

Preisdynamik für Neubauimmobilien bleibt hoch

Die Preise für Neubauwohnungen- und Häuser bleibt hoch. In Berlin steigen diese 2021 weiter deutlich an. Vor allem in den Randbezirken steigen die Preise, so etwa in Rahnsdorf, Buch und Französisch Buchholz (+20 Prozent). Gleichzeitig kostet eine Neubauwohnung in Berlin-Mitte 270.000 Euro mehr als die gleiche Immobilie in Buch, Pankow. Kreuzberg und Mitte kostet sogar mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter. Neubauhäuser im Berliner Umland stiegen ebenfalls um rund 20 Prozent, der Quadratmeterpreis liegt hier bei circa 3.000 Euro.

Glasfaseranschluss beim Hausbau bedenken

Plant man den Bau einer Immobilie, sollte man unbedingt daran denken, dass man eine schnelle Internetverbindung umsetzen kann. Das funktioniert durch einen Glasfaseranschluss. Bauherren sollten diesen direkt beim Erstausbau der Immobilie verlegen. Verbraucherschützer warnen jedoch vor Haustürvertretern, welche einem eine höhere Bandbreite anbieten wollen. All das kann man beim Hausbau umgehen. Außerdem reicht für die meisten Menschen eine Bandbreite von unter 100 Megabits pro Sekunde im Download. Wer viel im Homeoffice arbeitet, sollte eine Bandbreite zwischen 100 bis 400 Megabits anpeilen.

Thomas Filor – Baupolitik fordert bis zu 500 000 Wohnungen in Deutschland

Magdeburg, 22.03.2022. Laut einer aktuellen Studie des Forschungsinstituts Empirica braucht es hierzulande circa 500 000 Wohnungen, um Kriegsgeflüchtete aus der Ukraine aufzunehmen. Daher fordert die Immobilienwirtschaft zügig den Bau neuer Immobilien, vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Bisher sind 160 000 vor dem Krieg geflüchtete Menschen in Deutschland registriert worden. Es ist davon auszugehen, dass noch mehr Menschen vor dem schrecklichen Angriffskrieg Putins auf die Ukraine fliehen werden, betonen Migrationsforscher mit Berufung auf die Vereinten Nationen. Die Baupolitik stellt sich darauf ein und fordert daher diese Summe an Wohnungen, bestätigt auch der Verband der Immobilienwirtschaft ZIA.

Rasante Neubaupläne

Derzeit können viele Menschen entweder in leer stehenden Wohnungen oder bei Privatpersonen unterkommen. „Nichtsdestotrotz muss knapp die Hälfte des Bedarfs durch Neubau gedeckt werden. Das muss so schnell wie möglich passieren, damit man langfristige Lösungen auf dem Immobilienmarkt finden kann. Derzeit stehen zwar ungefähr eine Million Wohnungen leer, diese befinden sich aber nicht immer in den beliebten Großstädten. Hier ist es für Geflüchtete natürlich allein von der Infrastruktur viel erstrebenswerter zu leben, als in einem kleinen Dorf. Gerade wenn man sich auf Jobsuche begibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Je nach Bedarf sollten also zwischen 50 000 und 230 000 Wohnungen allein in den Großstädten entstehen.

Wohnungsbedarf klären

 Klara Geywitz (SPD) bestätigte als Bundesbauministerin, man verschaffe sich gerade einen Eindruck über die derzeitige Lage. So soll geklärt werden, welche Kommune welchen Wohnungsbedarf hat. Die Lage ist gerade sehr unübersichtlich, da natürlich auch nicht feststeht, wie viele Menschen in Deutschland bleiben und wie viele von ihnen weiterreisen werden. Geywitz gab an, dass vor allem für Frauen, Kinder und alte Menschen ein Wohnungsangebot geschaffen werden müsse, was diese bezahlen können. Das sei zum Normalpreis unrealistisch. Zunächst müssten die Mittel für den sozialen Wohnungsbau erhöht werden. Im Haushalt 2022 sind eine Milliarde Euro eingeplant. „Außerdem sollen Immobilien auch klimafreundlicher errichtet oder saniert werden“, so Thomas Filor abschließend.

Vermieter haben das Recht auf fristlose Kündigung

Wenn ein Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht zahlt oder zu wenig bezahlt, kann er fristlos gekündigt werden. Übersteigt der fehlende Betrag eine Monatsmiete, wird es schwierig. So bestätigt es auch der Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 32/20), der hier in einem Urteil einem Vermieter Recht gibt. Ein sogenannter „erheblicher Rückstand“ kann zu einer Kündigung führen, denn sie gelten als Mietschulden. Die Miete muss in der Regel bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen sein. Laut Mieterbund kann man zwei Mal im Jahr Einspruch einlegen.

Originale der Betriebskostenabrechnung anfordern

Eine Mieterin zweifelte ihre Betriebskostenabrechnung an und forderte Einsicht in die Originale. Nachdem ihre Hausverwaltung ihr mitteilte, dass die Originale nicht mehr vorhanden sein, klagte sie und bekam vom Amtsgericht Konstanz Recht. Auch eingescannte Dokumente können die Originale nicht ersetzen. (Amtsgericht Konstanz, Urteil vom 06.06.2019 - 11 C 464/18).

Thomas Filor rechnet mit steigenden Immobilienpreisen

Die Immobilienpreise in Deutschland werden auch in Zukunft steigen. Warnungen vor Inflation und einer drohenden Überhitzung werden sich nicht bestätigen.

Eine aktuelle Studie des Immobilienmaklers Homeday liefert einen Einblick in die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt. Demnach geht die Mehrheit der befragten Immobilienmakler davon aus, dass sich Sorgen vor Inflation und Überhitzung nicht bestätigen werden. „Die Preise dürften ansteigen, aber moderat. Auch die Eigentümerquote wird steigen“, vermutet auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Laut Homeday gehen 68 Prozent der Befragten davon aus, dass die Immobilienpreise in den kommenden fünf Jahren zwischen 1 Prozent und 5 Prozent steigen werden. 14 Prozent meinen, die Preise werden in etwa gleich bleiben und nur neun Prozent rechnen mit Preisrückgängen auf dem Immobilienmarkt. Jeder zweite befragte Immobilienmakler denkt, dass die Finanzierungskosten für Immobilien in diesem Zeitraum leicht steigen werden. Sieben Prozent stellen sich auf einen deutlichen Anstieg ein.

„Man kann auf jeden Fall davon ausgehen, dass Immobilien immer teurer werden. Kaufinteressenten werden das anhand der Finanzierungskosten merken. Sie müssen mehr Eigenkapital aufbringen. Der Mark wird sich in den Fällen von Preisübertreibungen selbst korrigieren. Doch vor allem bei Wohnimmobilien kann man nach wie vor sehr optimistisch in die Zukunft blicken. Hier besteht nach wie vor eine große Nachfrage und die Chance einer krisenfesten Kapitalanlage. Daher werden hier wohl keine Preiskorrekturen notwendig sein“, argumentiert Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

In der Umfrage von Homeday wurden die Immobilienexperten außerdem nach potentiellen Veränderungen der Eigentümerstruktur hierzulande befragt. So sehen 54 Prozent der Befragten einen leichten Anstieg des Anteils der Wohneigentümer. Unterdessen sehen 29 Prozent keine entscheidende Veränderung der Eigentumsquote. In Deutschland lebt jede zweite Person (50,4 Prozent) in einer eignen Immobilie. Die Zahlen stammen vom Statistischen Amt der Europäischen Union (Eurostat).

Solaranlagen sollten im März geprüft werden

Im März kann man sich auf mehr Sonnenstunden einstellen und somit auch darauf, dass die Solaranlagen zur Strom- und Warmwasserproduktion auf dem Dach zum Laufen kommen. Bis Oktober erzielen sie dann fast 80 Prozent ihres Jahresertrags. Daher ist März ein guter Monat, um Solaranlagen auf Schäden zu prüfen. Die Anlagen können durch Kälte, Schnee und Eis aus dem Winter beschädigt sein. Auch können die Anlage durch Vögel verschmutzt sein. Solche Schäden oder Dreck können die Funktion der Solaranlage auf der Immobilie einschränken.

Thomas Filor Renovierungen effektiv für höheren Verkaufspreis

Schon kleinere Renovierungen an der Immobilie können sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.

„Kleine Renovierungsarbeiten und Reparaturen an der Immobilie wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aus eigener Erfahrung. Diese Aussage belegen auch die Zahlen zur aktuellen Studie vom Immobilienmakler Homeday. Demnach stimmen zwei Drittel der befragten Immobilienexperten zu, dass sich kleinere Renovierungen lohnen – bei umfangreichen Renovierungen sind die Befragten hingegen etwas vorsichtiger. 

„Für den Verkauf einer Immobilie sollten Mängel beseitigt werden. Die Hoffnung auf einen höheren Verkaufspreis sind gerechtfertigt. Der finanzielle und zeitliche Mehraufwand ist meist effektiv beim Verkauf. Kaufinteressenten müssen schon sehen, dass man noch mal in essenzielle Bereiche der Immobilie investiert hat, um den höheren Verkaufspreis zu rechtfertigen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

Der Umfrage zufolge sind nur 18 Prozent der Meinung, dass sich solche kleinen Renovierungen nicht lohnen. So vor allem die günstigen Maßnahmen. Lohnenswert seien vor allem die Maßnahmen, die den ersten Eindruck bei der Besichtigung der Immobilie verbessern, wie zum Beispiel frisch gestrichene Wände. „Bei höheren Investitionen muss man vorher wirklich rechnen, ob sich das rentiert beim Verkauf der Immobilie. Oft rentiert es sich mehr, transparent in der Anzeige auf Bereiche aufmerksam zu machen, welche Modernisierungsbedarf haben“, kommentiert Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die Studie zeigt, dass sich laut Meinung der befragten Immobilienexperten folgende Maßnahmen effektiv auf einen höheren Verkaufspreis auswirken: Wände streichen (59 Prozent), gefolgt von Ausstattungsqualität, einer modernen Heizung (52 Prozent) und einem modernen Bad (50 Prozent). Hinzu kommt eine frisch gestrichene Fassade (41 Prozent) sowie ein neuer Bodenbelag (23 Prozent). „Bedenken sollte man aber auch, dass Kaufinteressenten unterschiedliche Geschmäcker und Prioritäten beim Immobilienkauf haben. Man sollte also versuchen, schlicht und zeitlos zu renovieren und sich aufwändigere Sachen lieber sparen“, so Immobilienexperte Thomas Filors Schlusswort zu dem Thema.

Immobilien als Kapitalanlage sehr beliebt bei Berufstätigen

Die eigene Wohnung oder das eigene Haus sind hierzulande als Kapitalanlage besonders beliebt. Vor allem die berufstätigen Deutschen vertrauen der Investition in Immobilien. Das zeigt auch eine Umfrage des Versicherungsvereins HDI. Demnach haben nämlich über die Hälfte der Befragten (51 Prozent) großes Vertrauen in ihre eigene Immobilie. Im Vergleich dazu haben lediglich 22 Prozent Vertrauen in die gesetzliche Rente. Immerhin 24 Prozent vertrauen der altbewährten Lebens- und Rentenversicherung. Laut Studie ist bei fast jedem oder jeder dritten Berufstätigen in der Corona-Zeit das Vertrauen in die eigene Immobilie als Kapitalanlage gestiegen ist. Im Kontrast dazu ist das Vertrauen während der Corona-Pandemie bei jedem oder jeder vierten Beschäftigten in Sparkonten und die gesetzliche Rente gesunken. 

Thomas Filor: Über das Wohnungsbauziel der Ampel-Koalition

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält das Wohnungsbauziel der Ampel-Koalition für zu optimistisch. 

„Die neue Bundesregierung plant ursprünglich, 400.000 neue Wohnungen jährlich zu schaffen. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft sieht diese Hochrechnungen aber kritisch“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Leider mangelt es seit Jahren an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Vor allem in den Großstädten hatten alle Parteien im Wahlkampf versprochen, neue Wohnungen zu schaffen. Die gewählte Bundesregierung möchte ihre Versprechen nun in die Tat umsetzen. Die Ampelkoalition will also jedes Jahr 400.000 Wohnungen schaffen. 100.000 davon sollen Sozialwohnungen sein“, fügt Thomas Filor hinzu.

Nun widerspricht aber das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und meint, dass diese Zielvorgabe zu hoch angesetzt sei, da man mittel- bis langfristig Überkapazitäten befürchtet – das also Neubau entsteht, der später nicht genutzt wird und leer steht. Laut Hochrechnungen im Gutachten vom IW bräuchte Deutschland nur 310.000 neue Wohnungen pro Jahr. Das IW fürchtet auch, dass Bund und Länder einen zweistelligen Milliardenbetrag dafür zahlen werden. „Hier scheiden sich auf jeden Fall die Interessen einer Ampelkoalition und eines Wirtschaftsinstituts. Im Endeffekt zählt aber, dass der Wohnungsbaubedarf in den Großstädten, aber auch im Umland gedeckt werden kann. In ländlichen oder strukturschwachen Gegenden findet man dann hingegen viel Leerstand“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. 

Im Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft wird offen angezweifelt, dass die Regierung ihr Neubauziel realisieren wird, meinte auch der Zentrale Immobilienverband ZIA. Für eine Legislaturperiode würde dies einfach zu viel Zeit in Anspruch nehmen. „Derzeit fehlt es auch an Facharbeitern und Personalkräften aus den verschiedensten Bauberufen. Hier merket man die Auswirkungen der Corona-Pandemie, was die Neubautätigkeit weiter einschränken könnte. Die Baupolitik muss eine vernünftige Neubauaktivität gewährleisten, egal welche Partei gerade an der Macht ist. Das gilt auch für energetische Sanierungen, welche im Zuge der Klimaneutralität bis 2045 realisiert werden sollten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

Finanzierungen für Immobilien richtig planen

Immobilienbesitzer, deren Finanzierungen in den kommenden Jahren auslaufen, sollten folgendes beachten: Sogenannte Prolongationen, also Anschlussfinanzierungen, sollte man rechtzeitig angehen und mit dem jeweiligen Kreditinstitut eine möglichst langfristige Lösung finden. Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen sei die Handlungsfreiheit der Finanzierer aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zunehmend eingeschränkter. Je früher man sich dabei um seine Finanzierung kümmere, umso besser. Zum anderen könne man sich jetzt durch ein aktives Neufinanzieren die derzeit noch günstigen Konditionen sichern, zumindest dann, wenn der Finanzierer mitspielt und beispielsweise keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das sei in jedem Fall besser, als gegebenenfalls in eine Phase höherer Zinsen zu kommen, in der dann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ausfallen könne als derzeit. Wichtig sei dabei auch, auf eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu setzen. Genauso wichtig sei es auch abzuwägen, ob sich nicht gegebenenfalls sinnvollere Alternativen bieten.

Thomas Filor: Mietpreise und Kaufpreise für Immobilien explodieren

Im Jahr 2021 sind sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise für Immobilien noch einmal kräftig angestiegen. 

Magdeburg, 16.02.2022. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit den steigenden Preisen für Mieten und Kaufen am Immobilienmarkt. „Tatsächlich sind die Mietpreise und Kaufpreise im vergangenen Jahr drastisch gestiegen“, erklärt Thomas Filor und bezieht sich dabei auf das ihr Frühjahrsgutachten des Branchendachverbandes ZIA. Deren Studien zeigen eindeutig, dass die Mietpreise im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal stärker gestiegen, nämlich durchschnittlich um 3,7 Prozent. Diese Entwicklung konnte man vor allem im Westen des Landes beobachten. Die Top-7-Städte, welche ohnehin schon teuer sind, legten auch noch mal 2,7 Prozent im Mittel zu. Des Weiteren kam es zu einer sogenannten „Suburbanisierung“. 

„Menschen haben nicht nur Interesse, in den beliebten Großstädten zu wohnen, es verschlägt immer mehr an den Stadtrand, den Speckgürtel oder den nächsten Landkreis etwas außerhalb“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Im Bereich Eigentumswohnungen war der Preisanstieg noch spürbarer: Im Jahr 2021 kostete der Quadratmeter rund 3100 Euro (Plus 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). So haben sich kreisfreie Städte in Ostdeutschland um fast ein Fünftel verteuert. Die Preissteigerungen in den ostdeutschen Landkreisen lagen bei rund 17 Prozent. „Der Trend etwa außerhalb zu mieten oder zu kaufen, hat sich schon vor der Corona-Pandemie angekündigt. Daher werden diese Gegenden jetzt auch erheblich teurer. Denn vor allem Familien finden in den überteuerten Großstädten kaum noch bezahlbaren Wohnraum und entscheiden sich dann für das Umland, wo das Preisniveau etwas niedriger ist“, erklärt Thomas Filor. 

Tatsächlich sind die Preisentwicklungen in der Immobilienbranche je nach Standort recht unterschiedlich. Wichtig sei es, dass die Politik bezahlbaren Wohnraum schafft, um den Wohnungsmangel hierzulande zu bremsen und bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. „Gleichzeitig müssen auch Reize für Investoren bestehen bleiben, der deutsche Immobilienmarkt ist immerhin sehr international sehr beliebt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 2021 wurden etwa 315.000 neue Wohneinheiten in Deutschland realisiert.

Standortpräferenzen verändern sich

Die Nachfrage nach Immobilien kennt seit nunmehr einem Jahrzehnt nur eine Richtung: nach oben. Was zunächst nur für Metropolen und A-Städte galt, findet man mittlerweile in ganz Deutschland: vielversprechende Immobilienstandorte. B-Städte und mittlere Großstädte sind beliebter denn je. Das heißt natürlich nicht, dass es auch immer Risiken gibt und alle Anleger mit jeder Immobilieninvestition gut fahren. Wichtig ist, dass man sich Zeit nimmt und sich von Experten beraten lässt, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor. Außerdem haben sich die jeweiligen Finanzierungskosten durchaus verändert. Dazu zählen die Nebenkosten, die Maklerprovisionsteilung sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer. Auch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals hat massive Auswirkungen auf die gesamte Finanzierung und die Zinsbindung.

Thomas Filor über Solaranlagen

Eigenheimbesitzer setzen aufgrund steigender Energiepreise immer häufiger auf Solaranlagen.

„Laut einer aktuellen Umfrage setzt derzeit jeder vierte Eigenheimbesitzer auf Solaranlagen beim Hausbau. Photovoltaikanlagen sind längst nicht mehr nur ein Zukunftstrend. Vor allem mit Blick auf die stetig steigenden Kosten für Strom, Gas und Heizöl suchen viele Menschen nach bezahlbaren und grünen Alternativen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine Umfrage von Zolar, der digitalen Plattform für grüne Energie. Die Energiepreise haben im vergangen Jahr Rekordpreise erreicht. Außerdem haben viele Anbieter für Strom und Gas ihre Preise zum Jahreswechsel weiter erhöht.

„Das bedeutet eine erhebliche Mehrbelastung für Immobilienbesitzer, aber auch Mieter. Verschiedene Analysen haben ergeben, dass die Energiekosten in Deutschland innerhalb eines Jahres um 35 Prozent gestiegen sind. So zeigt die Zolar-Studie auch auf, dass sich 44 Prozent der befragten Eigenheimbesitzer große Sorgen um die gestiegenen Energiekosten machen. Weitere 43 Prozent sind zumindest etwas besorgt. Lediglich 13 Prozent sorgen sich kaum oder gar nicht um die Mehrbelastung“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Interessanterweise haben sich aber die Befragten, die sich kaum oder wenig sorgen, ohnehin schon im Vorfeld für eine eigene Solaranlage entschieden und schätzen die kostengünstige und zugleich klimafreundliche Alternative im Vergleich zu den teuren Preisen der Energieversorger. „Hat man eine eigene Solaranlage, kann man beispielsweise Strom auf dem Dach produzieren. So sind Immobilienbesitzer unabhängiger“, so Filor. 

Immerhin plant jeder vierte Befragte (26 Prozent) sich in den nächsten zwei Jahren in eine Solaranlage anzuschaffen. Bei den 35-44-Jährigen und 55-65-Jährigen ist es sogar jede dritte Person (29 Prozent). Des Weiteren wollen 13 Prozent ihren Strombedarf über alternative Energiequellen abdecken. Auf der anderen Seite will eine Vielzahl der Befragten (64 Prozent) Energiekosten sparen, indem der Verbrauch gedrosselt wird. „Erstaunlich ist auch die Motivation, mehr zum Klima- und Umweltschutz beizutragen und gleichzeitig zu sparen. Vor allem, weil der Strombedarf deutscher Haushalte künftig tendenziell eher weiter steigen dürfte“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Eigenbedarfskündigung muss vor Gericht begründet sein

Möchte eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, so muss diese gut begründet sein, damit sie vor Gericht standhalten kann. So entschied das Landgericht Berlin (Az: 63 S 192/19) kürzlich, dass Eigentümer den Grund für den Eigenbedarf verständlich erläutern müssen. Eine Räumungsklage darf nicht einfach ausgesprochen werden. Im verhandelten Fall wollte ein Vater, Besitzer der Immobilie, seinen Sohn einziehen lassen und wollte die Mieter daher raus haben. Jedoch machte er vor Gericht widersprüchliche Angaben. Schlussendlich lehnte das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab – ein berechtigtes Interesse liege nicht vor. 

Umfrage zeigt, dass Männer immer noch mehr entscheiden beim Immobilienkauf

In einer deutschlandweiten Umfrage des Finanzdienstleisters Dr. Klein, welche unter Immobilieneigentümern durchgeführt wurde, heißt es, dass Männer wohl häufiger die Initiative in Sachen Eigenheim ergreifen. Außerdem bringen sie mehr Eigenkapital in den Finanzierungspool. Das hat natürlich unterschiedliche Gründe, die weit über Risikobereitschaft hinaus gehen. Die Mehrzahl der befragten Männer (vier von fünf) gaben an, die Immobiliensuche ins Leben gerufen zu haben, davon hätten ganze 74 Prozent sogar ihre Wunschimmobilie gefunden. Trotzdem hieß es, dass das Erstgespräch für die Finanzierung und Budgetberatung meist von Frauen vereinbart wurden. Tatsächlich dürfte die Verteilung dann doch nicht so klar sein, wie es zunächst scheint. Frauen entscheiden tendenziell mehr im Hintergrund, während Männer einen höheren Redeanteil. In der Studie gaben 63 Prozent der befragten Männer an, sie hätten beim Immobilienkauf auf jeden Fall mehr Kapital zur Verfügung gestellt. Interessant ist dabei, dass es in Ostdeutschland eher üblich ist, dass Frauen und Männer sich die Kosten teilen. Des Weiteren hatte jeder siebte befragte Mann das Gefühl, dass die Frau mehr Abstriche machen muss beim Immobilienkauf, als er selbst – gleichzeitig hatten nur fünf Prozent der Frauen das Gefühl, sie müssen Kompromisse eingehen. Für die finale Kaufentscheidung haben 64 Prozent der Frauen die Nase vorn.

Wie die energetische Sanierung bei Bestandsimmobilien gefördert wird

Die energetische Sanierung wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Dies gilt für Bestandsimmobilien. Förderfähig sind Ausgaben maximal 60.000 Euro – das gilt pro Wohneinheit. Des Weiteren gibt es 20 Prozent für Arbeiten an Gebäudehülle, Anlagentechnik oder Heizung und sogar 45 Prozent Förderung, wenn man auf eine klimafreundliche Heizung umsteigt. Entscheidend ist, dass die Antragstellung durch die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erfordert.

Trendwende am Immobilienmarkt dürfte auch 2022 nicht kommen

Laut aktuellen Zahlen von F+B steigen die Mieten und Kaufpreise weiterhin. Jedoch sei der Anstieg nicht mehr ganz so stark wie damals. Im dritten Quartal 2021 sind die Preise vielerorts erstmalig gesunken. Nun stellt sich natürlich die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt wirklich eine Wende abzeichnen wird. Das widerspricht auch der Annahme, dass derzeit direkt alles verkauft wird, was auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. In einigen Städten geht es preislich abwärts. Im Umland steigen die Preise auch enorm. Abzuwarten sind außerdem die Auswertungen für das vierte Quartal 2021. Die Prognosen für dieses Jahr sehen zumindest vielversprechend aus. 

Thomas Filor: Immobilieneigentum finanzieren

Für die Finanzierung des Immobilieneigentums sollte man die eigenen Finanzen im Vorfeld gut kennen und auch einen Puffer anlegen.

Magdeburg, 21.01.2022. Der Immobilienexperte aus Magdeburg, Thomas Filor, empfiehlt allen Kaufinteressierten, einen Kassensturz zu machen, bevor man eine Immobilie kauft. „Zum einen muss man festhalten, dass Immobilien zwischen 2010 und 2020 deutlich teurer geworden sind. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum um circa 65 Prozent gestiegen. Plant man jetzt also einen Hauskauf, sollte man sich seine Finanzen genau anschauen, vor allem den Eigenanteil“, erklärt Thomas Filor. „Denn bis eine Immobilien abbezahlt ist, können viele Jahre ins Land ziehen, Reparaturen und Instandhaltungskosten sowie Energiekosten und Steuern, kosten Geld, welches man auch in Zukunft aufbringen muss“.

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss schnell sein: „Die historisch niedrigen Zinsen dürften nicht immer so niedrig bleiben. Man muss schauen, wo die Schmerzgrenze liegt, was die Immobilienfinanzierung betrifft. Beispielsweise braucht man bei einer Immobilie, die eine halbe Millionen Euro kostet und einem Eigenkapital von 100 000 Euro ein Darlehen von 439 500. Kann man aber nur 1000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben, bleiben nach 15 Jahren immer noch 330 000 Euro Schulden. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, wird es unter Umständen schwierig mit der Anschlussfinanzierung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Würde beispielsweise das Zinsniveau um fünf Prozent steigen, müsste man monatlich 500 Euro mehr auf den Tisch legen, damit man ein Prozent tilgt. „Eine Immobilienfinanzierung zu planen, heißt auch, ehrlich zu sich selbst zu sein. Man muss die Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich kalkulieren und auch ein paar schlechte Szenarien, wie eine teure Reparatur oder eine teure Sanierung mit einplanen. Am wichtigsten ist es, dass man weiß, wie viel Geld man zur freien Verfügung hat. Nur dann weiß man genau, wie viel Geld man monatlich für Zins und Tilgung zahlen kann. Als kleiner Leitfaden gilt, dass man nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufbringt. Dazu zählen auch sämtliche Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Steuern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Investoren haben mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert

Im Jahr 2021 haben internationale und nationale Investoren zusammen mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert. Das entspricht einem Rekordwert und einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Laut BNP Paribas Gruppe beträgt das Gesamtvolumen rund 115 Milliarden Euro. Vor allem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia ist das größte Wohnungsunternehmen Europas entstanden. Am beliebtesten war die Hauptstadt Berlin bei den Investoren. Wohnimmobilien sind die beliebtesten Immobilien bei den Investoren, gefolgt von Büroobjekten. Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Marktanteil von acht Prozent die drittbeliebtesten Immobilien.

 

Das Umland der Top-7-Städte profitiert vom Preisanstieg

Aktuellen Zahlen zufolge haben sich Neubauwohnungen im vergangenen Jahr gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bis zu 13,1 Prozent verteuert. Den geringsten Preisanstieg der untersuchten Metropolregionen verzeichnen Hamburg und Umland mit 1,6 Prozent. Ganz im Gegensatz zu München und umliegenden Regionen, die Preissteigerungsraten von 11,2 Prozent sahen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen in der Region inzwischen bei über 8.800 Euro pro Quadratmeter und bleiben mit Abstand die teuersten des Bundesgebiets. In den weiter nördlich gelegenen deutschen A-Städten folgen Frankfurt mit Preisen in der Höhe von 7.477 und Düsseldorf mit 7.096 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergeben sich Wachstumsraten von 13,1 in Düsseldorf und 10,3 Prozent in Frankfurt. In Berlin kosten Neubauwohnungen inzwischen durchschnittlich 6.443 Euro, das sind mehr als 6 Prozent Zuwachs. Die Bundeshauptstadt rangiert nach München, Frankfurt und Düsseldorf nunmehr an vierter Position im Ranking der höchsten durchschnittlichen Angebotskaufpreise. Der Preisboom vieler Metropolen erreicht jetzt auch ihr Umland.

Thomas Filor: Das ändert sich für Vermieter im Jahr 2022

Mit dem neuen Jahr kommt auch ein neues Mietrecht: Thomas Filor erklärt, was sich für Vermieter 2022 ändert.

Magdeburg, 11.01.2022. „Da Deutschland im vergangenen Jahr eine neue Regierung mit neuer Koalition gewählt hat, ändert sich auch so einiges in der Wohnpolitik. Zu den zentralen Themen gehören das Heizen, die Grundsteuerreform, Zensus, Nebenkostenprivileg sowie Teilwarmmiete und Mietanpassungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Tatsächlich ist bereits Ende letzten Jahres, am 1. Dezember 2021, eine neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten: Vermieter müssen ihren Mietern ab sofort monatlich eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zukommen lassen – vorausgesetzt die Immobilie ist bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet. „Neben dem ermittelten Verbrauch müssen Vermieter auch Auskunft über die enthaltenen Steuern oder den Brennstoffmix geben. Die Informationen können dann per Brief oder E-Mail verschickt werden oder man nutzt ein Online-Portal“, fügt Thomas Filor hinzu.

Fernablesegeräte müssen bis 2026 überall installiert werden. Des Weiteren hat die Ampel-Regierung in ihrem Koalitionsvertrag eine Teilung der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen Mieter und Vermieter vorgesehen. Darüber hinaus soll es Änderungen beim Thema Heizkosten geben, die noch nicht finalisiert wurden. Dabei geht es um die sogenannte Teilwarmmiete, die man bereits aus Schweden kennt. „Vermieter bieten hier ihre Immobile zu einem Mietpreis inklusive Heizkosten. Die Heizkosten liegen dann im Durchschnitt zwischen 20 und 22 Grad. Mieter, die mehr heizen, zahlen dann auch die Differenz. Hier soll auch die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen bedacht werden, wie die Dämmung oder der Austausch einer veralteten Heizung“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Schließlich wird es im Jahr 2022 auch schwieriger werden, eine Mietanpassung durchzuführen. Ab dem 1. Juli 2022 tritt das Jahr verabschiedete Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Das heißt, dass es in Städten mit über 50.000 Einwohnern eine Mietspiegelpflicht geben wird für deren Umsetzung man ein Jahr Zeit hat. In Städten mit mehr als als 100.000 Einwohnern dürfen nur noch qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel als Rechtfertigung für eine Mieterhöhung angesehen werden. Die Mietpreisbremse soll bis 2029 weiterlaufen. „Zu guter Letzt gibt es noch drei offene Punkte: Ab 1. Dezember 2022 eine neue Rechtsverordnung, laut der Makler ihre Fachkenntnisse nachweisen müssen, beispielsweise durch ein Zertifikat. Ab dem Stichtag 15. Mai 2022 wird mit der EU-weiten Zählung von Immobilien begonnen, auch Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) genannt. Als Vermieter müssen dann Angaben zu Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter, Nettokaltmiete und Ähnliches beantwortet werden. Ab dem 31. Oktober 2022 müssen Immobilieneigentümer Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis dieser Informationen wird dann 2025 die Grundsteuer neu berechnet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baufinanzierungen boomen

Der Anstieg der Baufinanzierungen in Deutschland wird sich weiter fortsetzen. Das zeigt eine Studie der Beratungsgesellschaft PwC. Immobilienkredite erwarten demnach erneut ein Rekordjahr. Laut PwC sei das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen (Vorjahreszeitraum: 228 Milliarden Euro). Immobilienkäufer sollten bald mit steigenden Kreditkosten rechnen. Mit der steigenden Inflation kommen nämlich auch die steigenden Bauzinsen. Die historisch günstigen Konditionen sollte man sich sichern, solange es noch geht. Ein entsprechendes Eigenkapital sollte natürlich gewährleistet sein, sodass man auch eine sichere Tilgung gewährleisten kann. Einen leichten Zinsanstieg sollte man immer mit einkalkulieren.