Wie die energetische Sanierung bei Bestandsimmobilien gefördert wird

Die energetische Sanierung wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Dies gilt für Bestandsimmobilien. Förderfähig sind Ausgaben maximal 60.000 Euro – das gilt pro Wohneinheit. Des Weiteren gibt es 20 Prozent für Arbeiten an Gebäudehülle, Anlagentechnik oder Heizung und sogar 45 Prozent Förderung, wenn man auf eine klimafreundliche Heizung umsteigt. Entscheidend ist, dass die Antragstellung durch die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erfordert.

Trendwende am Immobilienmarkt dürfte auch 2022 nicht kommen

Laut aktuellen Zahlen von F+B steigen die Mieten und Kaufpreise weiterhin. Jedoch sei der Anstieg nicht mehr ganz so stark wie damals. Im dritten Quartal 2021 sind die Preise vielerorts erstmalig gesunken. Nun stellt sich natürlich die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt wirklich eine Wende abzeichnen wird. Das widerspricht auch der Annahme, dass derzeit direkt alles verkauft wird, was auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. In einigen Städten geht es preislich abwärts. Im Umland steigen die Preise auch enorm. Abzuwarten sind außerdem die Auswertungen für das vierte Quartal 2021. Die Prognosen für dieses Jahr sehen zumindest vielversprechend aus. 

Thomas Filor: Immobilieneigentum finanzieren

Für die Finanzierung des Immobilieneigentums sollte man die eigenen Finanzen im Vorfeld gut kennen und auch einen Puffer anlegen.

Magdeburg, 21.01.2022. Der Immobilienexperte aus Magdeburg, Thomas Filor, empfiehlt allen Kaufinteressierten, einen Kassensturz zu machen, bevor man eine Immobilie kauft. „Zum einen muss man festhalten, dass Immobilien zwischen 2010 und 2020 deutlich teurer geworden sind. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum um circa 65 Prozent gestiegen. Plant man jetzt also einen Hauskauf, sollte man sich seine Finanzen genau anschauen, vor allem den Eigenanteil“, erklärt Thomas Filor. „Denn bis eine Immobilien abbezahlt ist, können viele Jahre ins Land ziehen, Reparaturen und Instandhaltungskosten sowie Energiekosten und Steuern, kosten Geld, welches man auch in Zukunft aufbringen muss“.

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss schnell sein: „Die historisch niedrigen Zinsen dürften nicht immer so niedrig bleiben. Man muss schauen, wo die Schmerzgrenze liegt, was die Immobilienfinanzierung betrifft. Beispielsweise braucht man bei einer Immobilie, die eine halbe Millionen Euro kostet und einem Eigenkapital von 100 000 Euro ein Darlehen von 439 500. Kann man aber nur 1000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben, bleiben nach 15 Jahren immer noch 330 000 Euro Schulden. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, wird es unter Umständen schwierig mit der Anschlussfinanzierung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Würde beispielsweise das Zinsniveau um fünf Prozent steigen, müsste man monatlich 500 Euro mehr auf den Tisch legen, damit man ein Prozent tilgt. „Eine Immobilienfinanzierung zu planen, heißt auch, ehrlich zu sich selbst zu sein. Man muss die Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich kalkulieren und auch ein paar schlechte Szenarien, wie eine teure Reparatur oder eine teure Sanierung mit einplanen. Am wichtigsten ist es, dass man weiß, wie viel Geld man zur freien Verfügung hat. Nur dann weiß man genau, wie viel Geld man monatlich für Zins und Tilgung zahlen kann. Als kleiner Leitfaden gilt, dass man nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufbringt. Dazu zählen auch sämtliche Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Steuern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Investoren haben mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert

Im Jahr 2021 haben internationale und nationale Investoren zusammen mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert. Das entspricht einem Rekordwert und einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Laut BNP Paribas Gruppe beträgt das Gesamtvolumen rund 115 Milliarden Euro. Vor allem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia ist das größte Wohnungsunternehmen Europas entstanden. Am beliebtesten war die Hauptstadt Berlin bei den Investoren. Wohnimmobilien sind die beliebtesten Immobilien bei den Investoren, gefolgt von Büroobjekten. Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Marktanteil von acht Prozent die drittbeliebtesten Immobilien.

 

Das Umland der Top-7-Städte profitiert vom Preisanstieg

Aktuellen Zahlen zufolge haben sich Neubauwohnungen im vergangenen Jahr gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bis zu 13,1 Prozent verteuert. Den geringsten Preisanstieg der untersuchten Metropolregionen verzeichnen Hamburg und Umland mit 1,6 Prozent. Ganz im Gegensatz zu München und umliegenden Regionen, die Preissteigerungsraten von 11,2 Prozent sahen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen in der Region inzwischen bei über 8.800 Euro pro Quadratmeter und bleiben mit Abstand die teuersten des Bundesgebiets. In den weiter nördlich gelegenen deutschen A-Städten folgen Frankfurt mit Preisen in der Höhe von 7.477 und Düsseldorf mit 7.096 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergeben sich Wachstumsraten von 13,1 in Düsseldorf und 10,3 Prozent in Frankfurt. In Berlin kosten Neubauwohnungen inzwischen durchschnittlich 6.443 Euro, das sind mehr als 6 Prozent Zuwachs. Die Bundeshauptstadt rangiert nach München, Frankfurt und Düsseldorf nunmehr an vierter Position im Ranking der höchsten durchschnittlichen Angebotskaufpreise. Der Preisboom vieler Metropolen erreicht jetzt auch ihr Umland.

Thomas Filor: Das ändert sich für Vermieter im Jahr 2022

Mit dem neuen Jahr kommt auch ein neues Mietrecht: Thomas Filor erklärt, was sich für Vermieter 2022 ändert.

Magdeburg, 11.01.2022. „Da Deutschland im vergangenen Jahr eine neue Regierung mit neuer Koalition gewählt hat, ändert sich auch so einiges in der Wohnpolitik. Zu den zentralen Themen gehören das Heizen, die Grundsteuerreform, Zensus, Nebenkostenprivileg sowie Teilwarmmiete und Mietanpassungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Tatsächlich ist bereits Ende letzten Jahres, am 1. Dezember 2021, eine neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten: Vermieter müssen ihren Mietern ab sofort monatlich eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zukommen lassen – vorausgesetzt die Immobilie ist bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet. „Neben dem ermittelten Verbrauch müssen Vermieter auch Auskunft über die enthaltenen Steuern oder den Brennstoffmix geben. Die Informationen können dann per Brief oder E-Mail verschickt werden oder man nutzt ein Online-Portal“, fügt Thomas Filor hinzu.

Fernablesegeräte müssen bis 2026 überall installiert werden. Des Weiteren hat die Ampel-Regierung in ihrem Koalitionsvertrag eine Teilung der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen Mieter und Vermieter vorgesehen. Darüber hinaus soll es Änderungen beim Thema Heizkosten geben, die noch nicht finalisiert wurden. Dabei geht es um die sogenannte Teilwarmmiete, die man bereits aus Schweden kennt. „Vermieter bieten hier ihre Immobile zu einem Mietpreis inklusive Heizkosten. Die Heizkosten liegen dann im Durchschnitt zwischen 20 und 22 Grad. Mieter, die mehr heizen, zahlen dann auch die Differenz. Hier soll auch die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen bedacht werden, wie die Dämmung oder der Austausch einer veralteten Heizung“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Schließlich wird es im Jahr 2022 auch schwieriger werden, eine Mietanpassung durchzuführen. Ab dem 1. Juli 2022 tritt das Jahr verabschiedete Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Das heißt, dass es in Städten mit über 50.000 Einwohnern eine Mietspiegelpflicht geben wird für deren Umsetzung man ein Jahr Zeit hat. In Städten mit mehr als als 100.000 Einwohnern dürfen nur noch qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel als Rechtfertigung für eine Mieterhöhung angesehen werden. Die Mietpreisbremse soll bis 2029 weiterlaufen. „Zu guter Letzt gibt es noch drei offene Punkte: Ab 1. Dezember 2022 eine neue Rechtsverordnung, laut der Makler ihre Fachkenntnisse nachweisen müssen, beispielsweise durch ein Zertifikat. Ab dem Stichtag 15. Mai 2022 wird mit der EU-weiten Zählung von Immobilien begonnen, auch Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) genannt. Als Vermieter müssen dann Angaben zu Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter, Nettokaltmiete und Ähnliches beantwortet werden. Ab dem 31. Oktober 2022 müssen Immobilieneigentümer Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis dieser Informationen wird dann 2025 die Grundsteuer neu berechnet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baufinanzierungen boomen

Der Anstieg der Baufinanzierungen in Deutschland wird sich weiter fortsetzen. Das zeigt eine Studie der Beratungsgesellschaft PwC. Immobilienkredite erwarten demnach erneut ein Rekordjahr. Laut PwC sei das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen (Vorjahreszeitraum: 228 Milliarden Euro). Immobilienkäufer sollten bald mit steigenden Kreditkosten rechnen. Mit der steigenden Inflation kommen nämlich auch die steigenden Bauzinsen. Die historisch günstigen Konditionen sollte man sich sichern, solange es noch geht. Ein entsprechendes Eigenkapital sollte natürlich gewährleistet sein, sodass man auch eine sichere Tilgung gewährleisten kann. Einen leichten Zinsanstieg sollte man immer mit einkalkulieren.