Donnerstag, 28. August 2014

Thomas Filor: Crashgefahr bei Chinas Immobilienmarkt wächst



Der Immobilienexperte warnt: Der ungebremste Neubau-Boom in China scheint langsam zu Ende zu gehen

Die Betontürme Chinas sind nicht zu übersehen: Graue, riesige Gebäude mit 30 bis 40 Stockwerken gehören mittlerweile fest zum Panorama des Landes. Über den Rohbauten mit den flachen Dächern sieht man nichts als Baukräne. Dort, wo etliche Hochhäuser stehen, war vor einigen Jahren noch gar nichts. „Die Baubranche hat diesen Boom entfacht, um die chinesische Wirtschaft in Schwung zu bringen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „Doch in weiten Teilen Chinas nimmt dieser Trend langsam, aber sicher, ab. Das Tempo der Neubautätigkeiten hat sich verlangsamt, die Immobilienpreise sind im Mai sogar erstmals seit zwei Jahren gefallen“, so Filor weiter.
Laut nationalem Statistikamt drücken zu viele unverkaufte Wohnungen und Rabatte die Preise, Kaufinteressenten hielten sich wegen der ungewissen Entwicklung des Immobilienmarktes zurück. Die Angst vor einem Crash ist allgegenwärtig, sodass die Regierung mehrfach eingegriffen und in Städten wie Peking oder Shanghai eine Obergrenze für die Zahl der erlaubten Wohnungen pro Haushalt eingeführt hat. Zukünftig werden auch die Regulierungsbehörde und die chinesische Bankenaufsicht die Baubranche überwachen. Hierbei sollen auch die Finanzen von Immobilienentwicklern überprüft werden.
In 35 der insgesamt 70 untersuchten Städte sanken laut Statistikamt die Preise, darunter auch in Zentren wie Shenzhen und Shanghai. „Der unsichere Immobilienmarkt ist derzeit der größte Risikofaktor der chinesischen Wirtschaft“, betont Thomas Filor. Die Immobilienwirtschaft macht rund 15 Prozent des chinesischen Bruttoinlandsproduktes (BIP) aus, während sogar 40 weitere Branchen von ihr beeinflusst werden. Die Bürger der Volksrepublik zweifeln, ob die Regierung ihr Wachstumsziel von 7,5 Prozent in diesem Jahr überhaupt erreichen wird. Weltweit spricht sich dies nur langsam rum.
Fakt ist: Der chinesische Immobilienmarkt ist differenzierter denn je zu betrachten: Je nach Stadt und Immobilie werden teilweise noch immer Rekordpreise gezahlt, gleichzeitig herrscht auf vielen Baustellen beinahe Stillstand. „Nach wie vor werden Neubauten noch immer als Mittel zur Beschleunigung der Wirtschaft angesehen“, so der Immobilienexperte. Grundsätzlich bestehe ein großer Bedarf an Wohnungen, da bald ein Großteil der chinesischen Bevölkerung in Städten leben dürfte. Doch nicht alle Städte profitieren gleichermaßen von der Urbanisierung. „Es gibt durchaus auch schon Gegenden mit Geisterstädten“, so Thomas Filor.

Dienstag, 26. August 2014

Immobilienexperte Thomas Filor: Mangelware Studentenwohnung



Bezahlbarer Wohnraum für Berliner Studierende wird immer knapper – von geplanten 5000 neuen Wohnheimplätzen können nicht einmal die Hälfte realisiert werden

Laut der Allensbachstudie des Reemtsma-Begabtenförderungswerk beklagen sich 82 Prozent der Berliner Studierenden über die derzeitige Situation auf dem Wohnungsmarkt. Fast drei Viertel der Studenten suchen verzweifelt nach einer bezahlbaren Wohnung. Von rund 2000 befragten Studenten im Alter von 18 bis 29 Jahren gaben 72 Prozent an, dass bezahlbarer Wohnraum schwer zu finden sei. „Vor allem in Berlin ist die Lage angespannter als in anderen Städten. Die Studie ist ein weiteres Alarmzeichen, dass dringend bezahlbarer Wohnraum für junge Menschen in der Hauptstadt geschaffen werden muss“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „In den vergangenen Jahren sind private Universitäten aus dem Boden geschossen, was mehr Studenten nach Berlin zieht, als die Stadt überhaupt tragen kann“. Zusätzlicher, staatlich geförderter und damit bezahlbarer Wohnraum für Studierende sei unfehlbar.
Bürgermeister Klaus Wowereit hatte schon im vergangenen Jahr mehr Wohnheimplätze angekündigt. Der Senat sollte sich um die Kapazitäten kümmern, um 5000 zusätzliche Wohnheimplätze zu ermöglichen – ein Vorhaben, welches offenbar nicht leicht in die Praxis umzusetzen ist. Ursprünglich waren 5 Grundstücke in den Bezirken Wedding, Steglitz und Weißensee im Gespräch. Doch die Problematik besteht darin, dass das Land Berlin für das Studentenwerk als Anstalt des öffentlichen Rechts haftet. Somit soll es keine Kredite aufnehmen. „Die Entwicklung, dass zum Semesteranfang rund 1600 Studierende auf der Warteliste des Studentenwerks Berlin stehen, ist ernst zu nehmen“, so Filor weiter. „Die jungen Leute müssen gefördert werden und sollten sich nicht um die Wohnungsnot sorgen. Früher haben Studierende praktisch problemlos bezahlbaren Wohnraum in den beliebten studentischen Wohngebieten wie Friedrichshain, Kreuzberg, Mitte oder Prenzlauer Berg bekommen. Doch hier hat sich die Lage dramatisch geändert“, bestätigt Filor.
„Nicht grundlos geht der Trend in Richtung Luxus-Studentenappartements. Bauherren haben die Nische und den Bedarf am Markt erkannt“, weiß der Immobilienexperte. Für wohlhabende Kunden bauen private Investoren vermehrt Studentenwohnungen als Renditeobjekte. Die jüngsten Sozialerhebungen des Studentenwerks zeigen, dass Studierende in Deutschland durchschnittlich 864 Euro im Monat zur Verfügung haben, ein Viertel aber kann mehr als 1000 Euro ausgeben, sieben Prozent sogar mehr als 1300 Euro. Zukünftig könnten in Berlin bald mehr als 2000 neue Wohnheimplätze für Studierende auf den Markt kommen, die aber wohl alle mehr als 300 Euro monatlich kosten. Die Sorge der Studenten bleibt also weiterhin berechtigt.

Donnerstag, 21. August 2014

Thomas Filor : Berlin - Randlagen im Fokus


Fachleute beobachten ein wachsendes Interesse an Berliner Lagen in der zweiten Reihe. Lichtenberg, lange als Schmähbezirk mit Stasivergangenheit und Plattenbaubesatz geschmäht, wird zunehmend  als Innenstadtlage bewertet. Ebenfalls im Aufwärtstrend  sind Treptow, Moabit und einige Gebiete  von Wedding. Sehr gut entwickeln sich auch etablierte West-Berliner Lagen rund um den Kurfürstendamm und im Südwesten der Stadt.
Einige Investoren wagen sich sogar bereits  in Stadtteile vor, die noch vor kurzem als Krisengebiete galten. So hat ein renommiertes  Maklerunternehmen jüngst  ein Zinshaus im industriell geprägten Stadtteil Schöneweide verkauft, das dem Investor immerhin eine Anfangsrendite von sieben Prozent beschert. Und sogar in den östlichen Großwohnsiedlungen Marzahn und Hellersdorf gibt es wieder Kaufnachfragen.

Diese Strategie könnte wirklich Erfolg haben. Denn genau in den Randgebieten hat die Nachfrage nach Mietwohnungen eher zugenommen.

Dienstag, 19. August 2014

Thomas Filor : Berlinpreise - Das Ende der Fahnenstange

Immer mehr Menschen ziehen in die Hauptstadt. Das Angebot an Wohnungen wird dort zwar enger. Aber auch die Kaufpreise und Mieten steigen nicht mehr so stark und schnell an wie bisher.
Die Tempelhofer Freiheit gehört auch künftig den Radfahrern und Skateboardern. Mit großer Mehrheit haben die Bewohner der Hauptstadt Ende Mai den Plänen des Senats einen Strich durch die Rechnung gemacht, im Randbereich des ehemaligen Flughafens Tempelhof eine Bibliothek, Gewerbebauten und vor allem 4 700 Wohnungen zu bauen. Der Wunsch nach dem Freigelände mitten im Zentrum der Metropole war stärker als der Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum.
Dabei könnte die Stadt wirklich neue Wohnungen brauchen. Denn Berlin wächst viel schneller als geplant: 2012 stieg die Einwohnerzahl um 49 000 Personen, 2013 dürfte das Wachstum ähnlich groß gewesen sein. Dementsprechend stehen immer weniger Wohnungen leer: Laut neuesten Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) standen Ende des letzten Jahres nur noch zwei Prozent aller Wohnungen leer. Um die Jahrtausendwende waren es noch sechs Prozent.
Was also ist los mit dem Berliner Markt? Warum verteuern sich Wohnungen nicht noch stärker, wenn sich doch das Angebot verknappt?
Ganz einfach: Die Preise und Mieten haben ein Niveau erreicht, das angesichts des vergleichsweise niedrigen Berliner Durchschnittseinkommens nicht mehr beliebig nach oben zu drehen ist. In besonders begehrten Stadtteilen wie Mitte und Prenzlauer Berg sei bei den Preisen mittlerweile "das Ende der Fahnenstange erreicht", so laut Benjamin Röhrborn , der die Berliner Niederlassung des Bauträgers Formart leitet. "Viele Berliner sind, auch wenn sie es wollen,  gar nicht in der Lage, eine halbe Million Euro  für eine hundert Quadratmeter große Wohnung zu bezahlen." Dieser Preis kommt inklusive Kaufnebenkosten und Garage leicht zusammen, wenn der Quadratmeterpreis - wie es bei vielen Neubauprojekten jetzt der Fall ist - mehr als 4 000 Euro beträgt.

Donnerstag, 14. August 2014

Thomas Filor: 6.500 Unterschriften gegen Bestellerprinzip gesammelt


Satte 6.500 Un­ter­schrif­ten aus ganz Deutsch­land hat jüngst der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutsch­lands (IVD) bei sei­ner On­line-Pe­ti­ti­on gegen das von der Bun­des­re­gie­rung ge­plan­te Be­stel­ler­prin­zip einge­sam­melt. Der Bun­des­ver­band des IVD for­derte darin die Bun­des­re­gie­rung auf, die Ein­füh­rung des Be­stel­ler­prin­zips aufzugeben. Denn das ge­plan­te Be­stel­ler­prin­zip in sei­ner momentanen For­mu­lie­rung im Ge­setz­ent­wurf sei eh "kein ech­tes Be­stel­ler­prin­zip", be­grün­det Jür­gen Mi­cha­el Schick, der Vi­ze-Prä­si­dent des IVD, die Pe­ti­ti­on. Demnach könn­te ausschließlich der Ver­mie­ter als Auf­trag­ge­ber auf­tre­ten. Gemäß Ko­ali­ti­ons­ver­trag müsse es aber auch mög­lich sein, dass so­wohl der Ver­mie­ter als auch der Mie­ter als Auf­trag­ge­ber auf­tre­ten können.

Dienstag, 12. August 2014

Thomas Filor: Immobilienkauf - Es lohnt sich immer noch



Die Preise vieler Wohnungen und Häuser steigen bereits seit Jahren. Trotzdem können sich heute mehr Bürger den Immobilienkauf  leisten als früher, denn die sinkenden Zinsen machen es möglich. Eine Blase ist noch lange nicht in Sicht.

Aktuelle Trendstudien belegen, dass zwar die Preise für Einfamilienhäuser in München - dem teuersten Gebiet von insgesamt 15 untersuchten Städten - allein im vorigen Jahr um 6,9 Prozent gestiegen sind. Aber trotzdem zeigt sich: Verglichen mit der Situation vor fünf Jahren, ist Eigentum in München und in den anderen Trendviertel-Städten heute erschwinglicher als damals. Die einzige Ausnahme bildet  West-Berlin.

Es liegt an den aktuell sehr günstigen Bauzinsen. Sie liegen momentan  für Kredite mit zehn Jahren Laufzeit bei etwa 2,2 Prozent. Und das ist noch nicht das ende der Fahnenstange: So hat doch die Europäische Zentralbank den Leitzins von zuvor 0,25 Prozent weiter abgesenkt auf nur noch 0,15 Prozent. Was den Sparer weiter ärgert, freut den Schuldner, der in die eigenen vier Wände investiert.

Und die Bundesbürger tätigen trotz niedriger Zinsen weiterhin keine überzogenen Investitionen: Seit Jahren schon pendelt die Quote, mit der sie ihr Wohneigentum momentan beleihen, um die 78 bis 79 Prozent, belegen die Statistiken des Hypotheken-Kreditvermittlers Dr. Klein: Die Tilgungsquote ist in den letzten vier Jahren von rund zwei auf knapp 2,4 Prozent gestiegen. Die Deutschen nutzen die sinkenden Belastungen also eher, um ihre Schulden zügiger zu tilgen, anstatt sich vom niedrigen Zins zu überhöhten Belastungen verführen zu lassen.


Donnerstag, 7. August 2014

Thomas Filor : Mehr Kapital für Seniorenwohnungen fordern Verbände

Meh­re­re Ver­bän­de for­dern die Bun­des­re­gie­rung erneut auf, den senioren­ge­rech­ten Umbau von Woh­nun­gen nun endlich mehr zu för­dern. Im Bun­des­haus­halt soll­ten dafür 200 Mio. Euro pro Jahr be­reit­ge­stellt wer­den, for­dern die Ver­bän­de. Momentan gibt es den Ver­bän­den zu­fol­ge überhaupt keine Förderung vom Bund. Zu den Un­ter­zeich­nern dieser Er­klä­rung ge­hö­rte der Deut­sche Mie­ter­bund, die IG Bau­en-Agrar-Um­welt, der BFW, der Bun­des­ver­band Deut­scher Bau­stoff-Fach­han­del sowie die Deut­sche Ge­sell­schaft für Mau­er­werks- und Woh­nungs­bau.

Dienstag, 5. August 2014

Thomas Filor : Verzögerungstaktik der Bundesregierung



Die Bundesregierung verzögert die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. Diesen Verdacht äußerte der Deutsche Mieterbund. „Bei beiden Themen gibt es viel Gegenwehr“, so laut  Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips, „deshalb hoffe ich, dass niemand einknickt.“ Es sei durchaus zu hören, dass die Gegner dieser Gesetzesvorlagen auf Verzögerung setzten. „Wir hoffen, dass die Mietpreisbremse zum 1. Januar des kommenden Jahres endlich wirksam wird“, so laut  Rips. Hierfür allerdings müsse die parlamentarische Arbeit nach der Sommerpause wieder zügig aufgenommen werden. Ende März schon hatte Maas einen Gesetzentwurf vorgelegt, bei  dem Vermieter bei einer Wiedervermietung zukünftig nur noch 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen dürfen. Die Länder sollen für fünf Jahre spezielle Gebiete ausweisen dürfen, in denen die Mietpreisbremse greift. Die Immobilienbranche hingegen spricht von einer Neubaubremse, da der Bau von Wohnungen für Investoren somit unattraktiver werde. Der Mieterbund wies dagegen darauf hin, dass neue Wohnungen bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ja ausgenommen seien. Dazu, dass in Zukunft der Auftraggeber  den Makler bezahlen soll, („Bestellerprinzip“), äußerte  Lukas Siebenkötter, Direktor des Mieterbundes: „Das ist das Marktwirtschaftlichste überhaupt, wenn der bezahlt, der bestellt hat.“ Maklerverbände allerdings laufen Sturm gegen diese  Pläne. „Vielleicht entsteht aber nun auch nur ein Wettbewerb, welcher Makler seine  Leistungen  günstiger anbieten kann“, sagte Siebenkötter zu diesem Thema.