Freitag, 27. Dezember 2013

Thomas Filor_Immobilienexperte_Magdeburg: Verkauf von Immobilien zwischen Eheleuten


Der Verkauf von Immobilien zwischen Ehegatten kann Steuervorteile einbringen. Finanzierungszinsen für eine selbst genutzte Immobilie können steuerreduzierend von den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Wird eine im Privatvermögen des einen Ehegatten gehaltene Vermietungsimmobilie zum Verkehrswert auf den anderen Ehegatten übertragen, gilt ein neues Abschreibungspotenzial. Der veräußernde Ehegatte kann einen Veräußerungsgewinn steuerfrei einbehalten, wenn er die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erwarb. Für eine selbst genutzte Immobilie können Finanzierungszinsen steuermindernd bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden – vorausgesetzt der erwerbende Ehegatte finanziert den Kaufpreis über einen Kredit. Nichtsdestotrotz müssen einige Kriterien beachtet werden. Bei nahen Angehörigen vermutet die Finanzverwaltung schnell Scheingeschäfte oder Missbrauch. Das wirtschaftliche Eigentum sollte mit übertragen werden, der Kaufpreis sollte später nicht zurückgeschenkt werden und die Vereinbarungen sollten dem entsprechen, was zwischen fremden Dritten üblich ist.

Freitag, 20. Dezember 2013

Thomas Filor: Trotz Mietpreisbremse weiterhin attraktive Investmentchancen



Sowohl für den institutionelle als auch für private Investoren werden sich trotz der Mietpreisbremse auch zukünftig attraktive Chancen auf den Wohnimmobilienmarkt bieten. Diese Ansicht vertritt der DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund) , den inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen geschlossen haben. Insbesondere der geförderte Wohnungsbau sei für langfristig handelnde  Investoren wie beispielsweise Family Offices oder Stiftungen eine weiterhin hervorragende  Investmentmöglichkeit.  Mietpreisbindungen  laufen nach 15 Jahren aus, danach könnten die Mieten an das höhere Niveau im näheren Umfeld auch angepasst werden.
Für private Anleger werde nun der Umkreis von Ballungszentren wesentlich interessanter, da dieser von der Mietpreisbremse höchstwahrscheinlich nicht betroffen sein wird.  Die Ansprüche an die Kenntnisse  von professionellen Immobilienberatern werden durch die veränderten Umstände auf jedem Fall steigen, sagt DAVE voraus.

Mittwoch, 18. Dezember 2013

Immobilienexperte Thomas Filor: Neues Jahr, neue Regeln


Magdeburg, 18.12.2013. Das neue Immobilienjahr 2014 bedeutet Veränderungen für Immobilieneigentümer, -Vermieter und –Verwalter.

Am 1. Januar 2014 werden die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen erhöht. Am meisten erhöht sich die Steuer in Schleswig-Holstein (6,5 Prozent), gefolgt von Berlin (6,0 Prozent).  Bremen und Niedersachsen erhöhen auf jeweils fünf Prozent.

Immobilienexperte Thomas Filor ist besorgt: „Die Erhöhungen sind aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen problematisch und stehen dem Ziel entgegen, die Wohneigentumsquote in Deutschland zu erhöhen.“ Den andere Bundesländern bleibt nichts anderes übrig als nachzuziehen und die Grunderwerbsteuer ebenfalls zu erhöhen. Auch die Energiesparversorgung (EnEV) verschärft 2014 die Anforderungen für Neubauten. Der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken.

Auf die Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen im neuen Jahr ebenfalls neue Pflichten zu. Ab Mai 2014 erstellte Energieausweise müssen auch Energieeffizienzklassen enthalten. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht auch diese Maßnahme kritisch:  Eine höhere Transparenz für Wohnungssuchende würde sich nicht erfüllen, zumal die Energieeffizienzklasse für das gesamte Gebäude gelte, so ein Experte. Verkäufer und Vermieter müssen künftig dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis verpflichtend übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Mit der EnEV 2014 wird ebenfalls neu zur Pflicht, dass ab 2015 bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden müssen.

Des Weiteren müssen Vermieter ihr Zahlungsverfahren auf SEPA anpassen. Denn ab dem 1. Februar 2014 gelten für Lastschriften und Überweisungen neue Regelungen. Dies betrifft vor allem Vermieter, die dafür sorgen müssen, dass die Lastschriften ihrer Mieter die Standards der SEPA (Single Euro Payments Area) zur Schaffung eines einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraums entsprechen. Nach der Umstellung auf SEPA sind keine Lastschriften mehr per Beleg bei der Bank einreichbar. Alle Lastschriften sind danach nur noch elektronisch möglich. Im Zuge der Umstellung müssen Vermieter dem Mieter ihre neue Gläubiger-Identifikation, Kontonummer nach der SEPA, die IBAN CREDITOR ID und eine Mandatsreferenz angeben.
Last but not least: Das Thema Mietpreisbremse wird auch im nächsten Jahr weiterhin präsent sein. Im kommenden Jahr wird von der neuen Regierung voraussichtlich an einem neuen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse gearbeitet. In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sollen die Mieten bei einer Wiedervermietung nur maximal zehn Prozent über der ortspezifischen Vergleichsmiete liegen dürfen. Zusätzlich zur Deckelung der Neuvertragsmieten ist geplant, die Modernisierungsmieterhöhung zeitlich zu begrenzen. Thomas Filor kritisiert, dass die Mietpreisbremse nicht den Mietsuchenden mit geringem Einkommen zu Gute kommt. „Ein Vermieter wird sich auch bei einer Deckelung der Mieten immer für denjenigen mit der höchsten Bonität als Mieter entscheiden,“ so Filor.


Montag, 16. Dezember 2013

Thomas Filor: Geerbte Wohnungen sind ein wichtiger Sicherheitsfaktor

Immerhin jeder Vierte in Deutschland lebt in einer geerbten Wohnung oder eine Haus. Damit ist das Thema Vererbung ein wichtiger Faktor für die Gesellschaft, denn ein eigenes Zuhause ist nun mal ein wichtiger Stützpfeiler in der privaten Vorsorge. Experten sehen bei der Frage der Vererbung von Immobilien zwei wichtige Tendenzen: Zum einen steigt die Zahl der Objekte, bei denen vererbungstechnisch mehrere Personen beteiligt sind. Zum anderen wächst die Distanz zwischen dem Erben und der vererbten Wohnung, was die Frage aufwirft, ob der Erbe die geerbte Immobilie überhaupt beziehen kann und will. Es ist daher davon auszugehen, dass der Anteil der zum Verkauf angebotenen vererbten Immobilien in den kommenden Jahren wächst.

Mittwoch, 11. Dezember 2013

Thomas Filor: Die „grauen Immobilienmäuse“ ziehen nach


In den begehrten Metropolen Hamburg, Berlin und München steigen die Mieten rasant. Doch auch in kleineren Städten hält der Immobilienboom so langsam, aber sicher Einzug.

Wolfsburg zählt knapp 120.000 Einwohner auf einer Fläche von 204,02 km². Die Stadt ist ein gutes Beispiel dafür, wie sich der Immobilienboom nun auch in die kleineren Städte verlagert. Laut „Immobilienreport“ 2013 des Portals Immobilienscout 24 stiegen die Mieten in den vergangenen fünf Jahren um knapp 38 Prozent. Zum Vergleich: In der bayerischen Hauptstadt München lag der Anstieg nur bei 15 Prozent, im bundesdurchschnitt bei knapp elf Prozent.

Eine Studie der Beratungsfirma Ernst & Young bestätigt dieses Beispiel. Sie sagt den sogenannten „B-Städten“ höhere Mietrenditen und eine stabilere Mietpreisentwicklung vorher. Politische Reformen wie die Mietpreisbremse wirken in der Provinz - allerdings anders als geplant. „Die generelle Attraktivität der B-Städte und B-Lagen wird durch die voraussichtlich politischen Maßnahmen zusätzlich erhöht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Professionelle Investoren haben nämlich schon lange die B-Städte für sich entdeckt und investieren. Bei steigenden Kaufpreisen steigt die Miete. Wer sich als Mieter in wirtschaftlich prosperierenden Mittelzentren vor den Auswüchsen des Immobilienbooms sicher fühlte, könnte in einigen Jahren eines besseren belehrt werden.

Laut einer Analyse der Immobilienberatung Wüest & Partner bieten unter 81 Standorten vor allem kleine, so genannte B-Städte die höchsten Anfangsrenditen. Diese bilden das Verhältnis von anfänglichen Mieteinahmen zum investierten Kapital ab. „Die deutlich höheren Renditen rühren daher, dass Käufer bislang diese Märkte meiden. Sie fürchten, die kleineren Städte würden langfristig Einwohner an die großen Ballungszentren mit ihrem breiten Angebot an Arbeitsplätzen verlieren“, bestätigt Thomas Filor. Verringere sich die Nachfrage, würden automatisch die Mieten und Immobilienpreise fallen.

Wer jetzt in eine andere Stadt umzieht, muss nicht nur mit höheren Mieten rechnen. Die Nebenkosten für Strom, Gas und Abfall steigen seit Jahren. Im Zuge der Mieterhöhungen erhöhen sich auch die Abschläge an den Makler. Maximal zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer und ohne Nebenkostenvorauszahlung dürfen Makler berechnen.
In der Regel übernehmen Mieter die Kosten. Jedenfalls solange, bis die neue Regierung die geplanten Änderungen im Koalitionsvertrag umsetzt. Nach diesen Plänen soll in Zukunft der Auftraggeber den Makler zahlen.

Montag, 9. Dezember 2013

Thomas Filor: Hohe Preise in mittelgroßen Städten



In den Metropolen blieben die Immobilienpreise für Wohnraum konstant, zahlreiche Mittelstädte hingegen holten auf, laut einem aktuellen Marktbericht von Engel & Völkers.
Die Mieten und Kaufpreise ziehen seit einigen Jahren besonders in den deutschen Ballungsräumen und in den Ferienregionen deutlich an. Während die Preise in den meisten Metropolen in den ersten zwei Quartalen 2013 das hohe Niveau des Vorjahres bestätigten, holen jetzt kleinere Universitätsstädte sowie auch zahlreiche Städte und Regionen in Ostdeutschland auf, laut Engel & Völkers.
Gerade wegen ihres hohen Preisniveaus schaffen es laut E&V auch kleinere Großstädte wie Freiburg oder Mainz unter die Top 20 der Städte mit dem höchsten Transaktionsvolumen.

Freitag, 6. Dezember 2013

Thomas Filor Immobilien: Es wird eng in Berlin



Berlin hat sich zu einer wahren Studentenhochburg entwickelt. Gilt Berlin auch als verhältnismäßig günstiger Immobilienmarkt, werden auch hier bezahlbare Wohnungen für Studenten  immer schwerer zu finden. Die Studentenwohnheime sind überfüllt, die Wartelisten werden von Jahr zu Jahr länger. Berlin gilt als die beliebteste, deutsche Studentenstadt. Vor allem die Freie Universität Berlin ist eine international etablierte Universität: Hier in Dahlem wird das Angebot nach Wohnungen immer knapper. Daher investieren immer mehr Kapitalanleger in Studentenappartements. Ein zukunftsträchtiger, profitabler Markt, der hohe Renditen verspricht. Die nachweisbaren, stetig steigenden Studentenzahlen und ein knappes Angebot bei steigender Nachfrage lassen eine Beteiligung an Studentenwohnungen so vielversprechend erscheinen.

Mittwoch, 4. Dezember 2013

Thomas Filor Magdeburg: Deutsche wollen zuhause alt werden


Das Thema .“Wo wohne ich, wenn ich alt bin“ beschäftigt die Deutschen. Eindeutig ist: Zwei Drittel der Bevölkerung möchte das Alter unbedingt in den eigenen vier Wänden verbringen. Wohnen bei der Familie bzw. in einem Heim kommt nur für zwei bis drei Prozent der Deutschen in Betracht. Fast 50% der Bundesbürger ist sich sicher, seine Wohnwünsche im Alter umsetzten zu können. Das sind zentrale Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W).