Smartphone-Technologie wird bei Bauherren immer beliebter

„Jeder zweite Bürger hierzulande würde sich für die Smartphone-Technologie entscheiden und hierfür mehr als 5000 Euro ausgeben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dies ist das Ergebnis der Bauherren-Studie, bei der der Bauherren-Berater Almondia 1000 Bürger befragt hat, die gerade in Eigenheim gebaut haben oder im Begriff sind, dies zu tun. Dabei handelt es sich unter anderem um die Steuerung der Beleuchtung und Belüftung durch eine Smartphone-App. „Dieses Thema scheint bei den Kunden angekommen zu sein“, so Filor. 

Thomas Filor über alte Immobilien

Wer eine alte Immobilie kauft oder vererbt bekommt, stellt sich oft die Frage, ob sich eine Sanierung oder ein Abriss mehr lohnt

Magdeburg, 26.03.2019. „Kauft man oder bekommt man eine alte Immobilie vererbt, stellen sich viele zurecht die Frage, wie es mit dieser weitergehen soll“, leitet Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg sein Thema der Woche ein. „Ob sich eine Sanierung noch lohnt oder es sich vielleicht mehr rentiert, die Immobilie abzureißen, ist gar nicht so pauschal zu beantworten. Dennoch gibt es oft plausible Gründe, die Bausubstanz zu erhalten“, betont Filor. Demnach spielen laut Filor nicht nur die reinen Kosten eine Frage, sondern auch andere Kriterien, welchen den materiellen Wert überschreiten. „Es gibt beispielsweise den Begriff der grauen Energie. Dazu können auch Umwelt-und Klimagründe gehören, welche eine Sanierung fast immer nachhaltiger machen, als ein Abriss mit anschließendem Neubau“. 

Thomas Filor rät zu einer gründlichen Bauzustandsanalyse. Nur eine solche bietet die Grundlage für eine realistische Einschätzung der Immobilie. Dabei werden Faktoren wie Tragwerk, Bausubstanz und technische Ausstattung der Immobilie geprüft, aber auch der Schadstoffbefall und die Belastung giftiger Chemikalien. „Nichtdestotrotz ist ein Neubau natürlich notwendig, wenn die Wünsche des Immobilieneigentümers absolut nicht mit den Gegebenheiten des Altbaus vereinbar sind. Gebrauchte Häuser können mit der richtigen Planung im Prinzip beliebig, beispielsweise altersgerecht, umgebaut werden. Dazu muss aber dann auch oft mehr Geld in die Hand genommen werden“, so Filor weiter. 

Die Problematik besteht darin, dass ältere Häuser oft schlecht wärmegedämmt sind, kleine Räume oder eine niedrige Deckenhöhe haben. „Dies ist aber noch lange kein Abrissgrund. Eine Möglichkeit ist immer, den Rohbau zu behalten und sich größere Räume mit mehr Fenstern zu schaffen. Solaranlagen können einen besseren energetischen Zustand schaffen und sind sogar umweltfreundlich. Auch Feuchtigkeit und Schimmel kann man in den Griff bekommen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Abschließend nennt er nur ein Ausschlusskriterium: Hausschwamm. „Hausschwamm kann die komplette Bausubstanz gefährden und die tragende Konstruktion erschüttern. Geprüft werden muss also unbedingt, wie fortgeschritten der Hausschwamm ist.“ 

Thomas Filor: Auflösung der Immobilie nach Todesfall

Im Todesfall müssen viele bürokratische Dinge geklärt werden, so auch die Auflösung der Immobilie. Filor gibt Ratschläge.

Magdeburg, 20.03.2019.Stirbt ein Angehöriger oder Bekannter, überschattet die Trauer verständlicherweise organisatorische Angelegenheiten. „Der schmerzliche erste Abschied ist nach der Beerdigung vollbracht, nur leider fallen oft die anschließenden Dinge, wie die Auflösung der Verträge, Bankkonten und eben auch des Haushalts besonders schwer. Ein Patentrezept gibt es natürlich nicht, aber einige Ratschläge, wie man es zumindest stressfreier gestalten kann“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die Fragen sind im Prinzip immer die gleichen: Was möchte man behalten, was entsorgen? Welche Dinge sind wertvoll und wer kann mit anpacken? Filor rät, sich auf jeden Fall Unterstützung bei der Auflösung der Immobilie zu suchen. „Dann gibt es eine Person, die sich neutraler mit den zentralen Fragen beschäftigt. In so einer Ausnahmesituation ist es manchmal extrem schwer, einen kühlen Kopf zu bewahren. Wichtig ist es, in der Immobilie ein gutes Mittelmaß zu finden“, rät Thomas Filor.

Natürlich gibt es auch einen Unterschied zwischen Eigenheim und gemieteter Immobilie. Hat der Verstorbene nämlich nur zur Miete gelebt, muss die Auflösung zügiger passieren, in den eigenen vier Wänden können sich Angehörige noch mehr Zeit lassen. „Nachdem man sich entscheiden hat, was mit den Sachen passieren soll, sollte man sich vergewissern, was in der Immobilie ansteht, entweder hinsichtlich der Wohnungsabnahme beim Mietobjekt oder für den Fall, dass die Immobilie verkauft werden soll. Eine Räumung kann recht kostspielig sein, ungefähr zwischen 500 bis 600 Euro, je nach Wohnfläche. Bei einem gewerblichen Anbieter kann es sogar zu einer Summe im vierstelligen Bereich kommen“, so Filor weiter. In einigen Fällen übernimmt das Sozialamt die Kosten für die Auflösung. „Seriöse Anbieter lassen sich beispielsweise an einem Paketpreis erkennen. Dies ist ein verbindlicher Preis, ohne Nachrechnung“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Europäischer Büromarkt boomt

„Der Wirtschaftsaufschwung im Euroraum ist auch nicht am Immobilienmarkt vorbeigegangen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Der Vermögensverwalter Schroders untersuchte, ob diese Entwicklung nachhaltig positiv ist. Laut dessen Einschätzung stehen derzeit in fast allen Großstädten Europas weniger Büros leer und die Mieten seien gestiegen. Die Investorenstimmung sei dabei gestiegen, während die erzielbaren Mietrenditen zurückgingen. Wichtig ist dabei, dass laut Schroders die Aussichten für einen Aufschwung bei Mieten und Kapitalwerten äußerst vielversprechend sind und es prognostiziert werde, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Eurozone 2018 und 2019 um weitere zwei bis 2,5 Prozent wachsen werde. Das ist für Investoren natürlich eine interessante Perspektive“, so Filor. 

Immobilieneigentum bedeutet Folgekosten

Wer sich eine Immobilie zulegt, muss auch damit rechnen, dass stetig Folgekosten anfallen können. Dazu gehören beispielsweise auch Schornsteinfeger und Müllabfuhr. Daher rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg nicht nur auf den reinen Kaufpreis der Immobilie zu achten, sondern auch auf die Nebenkosten. Dies bestätigt auch der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu zählen auch die Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Strom oder Gas- beziehungsweise Fernheizung. Allein der Fakt, dass das Gebäude ans öffentliche Netz angeschlossen ist, kostet Geld. Immobilienbesitzer sollten außerdem Fristen beachten, wie zum Beispiel, dass der Schornsteinfeger zwei Mal im Jahr kommen muss. All dies muss in die Finanzierung mit einbezogen werden. 

Thomas Filor: Warum Bauland in der Stadt knapp wird

Immobilienpreise steigen auch außerhalb der Metropolen und Bauland wird knapp

Magdeburg, 11.03.2019. „Die Nachfrage nach Immobilien ist den vergangenen zehn Jahren enorm gestiegen. Dies hatte starken Einfluss auf die Preisentwicklung, Mittlerweile ist Bauland in der Stadt knapp und die Preise steigen auch außerhalb der typischen Metropolstädte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf den "Wohnatlas 2019" der Postbank. Demnach wurden 2018 mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte höhere Verkaufspreise erzielt. Auch durchschnittliche Quadratmeterpreise im bundesweiten Mitte legten um 7,2 Prozent zu. 

„Man kann davon ausgehen, dass, solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite gleichbleibend günstig sind, vorerst nicht mit einer Trendwende zu rechnen ist“, so Thomas Filor. Nach wie vor bleibt München laut "Wohnatlas 2019" die teuerste Stadt. Hier lag der Durchschnittswert für Bestandsbauten bei 7509 Euro – 8,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Frankfurt am Main liegt mit einem durchschnittlichen Preis von 5058 Euro auf dem zweiten Platz. „Nichtsdestotrotz verzeichnet Berlin den schnellsten Preisanstieg unter den sieben größten Metropolen, was die Anwohner auch zu spüren bekommen haben“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. In Berlin kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent – durchschnittlich 4166 Euro – damit liegt die Hauptstadt auf dem fünften Platz. 

Unter dem Strich gesehen fließt in Deutschland derzeit doppelt so viel Geld in Immobilien wie noch vor zehn Jahren. Die Hochrechnung der amtlichen Gutachter zeigt einen Wert von 260 bis 270 Milliarden Euro, rund zehn bis 15 Milliarden Euro mehr als 2017. „Es ist auch nicht unrealistisch, dass die Immobilienumsätze 2019 noch höher liegen werden. Bei niedrigen Zinsen und einer hohen Zuwanderungsrate ist das durchaus möglich. Bauland in den Städten ist knapp, obwohl in den vergangenen Jahren mehr Baugrundstücke verkauft wurden“, so Thomas Filor weiter. „Derzeit werden rund 380 000 neue Wohnungen benötigt. Dies befeuert logischerweise auch die Preise im städtischen Umland. Gibt es dann noch eine gute Infrastruktur vom Speckgürtel in die Innenstadt, sind Immobilien meist kostspielig“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg anschließend. 

Leitlinien zur Kreditwürdigkeit

Die neuen Leitlinien bieten nun klarer gefasste Einflussfaktoren zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit. Berücksichtigt werden nun künftige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien und positive zu erwartende Ereignisse wie die Entfristung einer Beschäftigung oder die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach der Elternzeit. Dies betrifft insbesondere junge Familien. Für Ältere ist wichtig, dass der Immobilienwert wie auch andere Vermögenswerte bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen werden kann und diese im Todesfall Abdeckung bieten würden. Damit wird die Finanzierung, auch die Anschlussfinanzierung nicht mehr ausschließlich abhängig von den erzielten Renteneinnahmen, was zu einer deutlichen Entspannung bei angehenden Rentnern führen dürfte. Zudem verständen sich die Leitlinien eben nur als solche und ließen nach Willen der Gesetzgeber ausreichend Handlungsspielraum.

Thomas Filor: Reinigen der Fenster als Pflicht des Mieters

Oft gibt es Streitfälle, in denen Mieter und Vermieter über die Frage streiten, wessen Pflicht das Reinigen der Fenster ist

Magdeburg, 05.03.2019. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer Streitfrage, die oft zwischen Mietern und Vermietern aufkommt: Wer ist verantwortlich für das Reinigen der Fenster? „Schmutz, der sich über den Winter angesammelt hat, fällt besonders an den sonnigen, ersten Frühlingstagen extrem auf. Vor allem von außen legen sich Staub und Pollen ab, was die Fenster grau und schlierig macht“, sagt Thomas Filor aus Magdeburg. „Im Frühjahr kommt dann auch noch Pollenstaub mit hinzu. Wann, wie oft und vor allem wer die Fenster putzen soll, ist beiden Parteien im Mietverhältnis oft unklar“, so Filor weiter. Diese Unklarheit kann laut Filor zu einigen Streitigkeiten führen, die teilweise vor Gericht ändern. Dies passierte erst kürzlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Im verhandelten Fall entschied der BGH, dass es grundsätzlich Pflicht des Mieters ist, das Fensterglas sowie Fensterrahmen zu reinigen (Az.: VIII ZR 188/16). Des Weiteren sei es völlig irrelevant, ob der Mieter seine Fenster selber putzt oder eine Firma dafür anstellt. 

„Fakt ist auch, dass Mieter die Mietsache kontinuierlich pflegen müssen und sie dementsprechend auch wieder zurückgeben müssen“, bestätigt Thomas Filor und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Zu dieser Pflicht gehört eben auch die Reinigung der Fenster. „Allerdings ist es dem Mieter selbst überlassen, wie oft und gründlich er die Fenster reinigt. Eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, wie oft er seine Fenster zu putzen hat, ist beispielsweise unwirksam“, so Filor weiter. „Mieter können Vermieter laut BGH auch nicht in die Pflicht nehmen, wenn sie ihre Fenster nicht öffnen können. Dies ist oft bei bodenlangen Fenster der Fall, was es schwierig gestaltet, diese zu putzen“, sagt der Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.