Freitag, 28. Juni 2013

Thomas Filor: Stiftung Warentest stellt Immobilienfinanzierer auf die Probe


Derzeit liegen die Zinsen für eine Baufinanzierung auf einem historisch niedrigen Stand. Unter anderem dadurch ist der Kauf von Immobilien so attraktiv wie lange nicht. Günstige Finanzierungskonditionen (Darlehen) für Immobilien, faire Kaufpreise und das weitgehende Fehlen von Alterantiven sind denn auch Gründe, dass immer mehr Verbraucher in Deutschland erwägen, eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Vermietung zu kaufen. Grund genug für die Verbraucherschutzinstitution Stiftung Warentest den Finanzierern einmal genau auf die Finger zu schauen. Sie führte hierzu einen Praxistest bei 21 Banken und Kreditvermittlern durch und stellte dabei erhebliche Mängel fest. Lediglich zwei Banken schlossen mit einem „gut“ ab und überzeugten durch eine vernünftige Beratung. In drei Fällen verteilte Stiftung Warentest die Note „mangelhaft“, sechsmal „ausreichend“ und zehnmal „befriedigend“. Ein wenig überzeugendes Ergebnis.


Die Tester ließen sich von den besagten 21 Banken und Vermittlungsgesellschaften zur Finanzierung einer Eigentumswohnung beraten und Kreditangebote erstellen. Dabei waren die Kreditraten-Empfehlungen oft zu hoch, die Berater schafften es zudem häufig nicht, die Kreditrate an das Budget des Test-Ehepaars anzupassen. Jeder fünfte Berater machte sogar den Fehler, das Limit um 150 Euro im Monat zu überziehen. Bei einigen Testkunden wäre es sogar dazu gekommen, dass sie 400 Euro mehr im Monat ausgegeben hätten als gewünscht. In den meisten Fällen war die Kreditsumme einfach zu hoch. Einige Berater rieten sogar dazu, den Hauskauf komplett per Kredit zu finanzieren und wiesen die Kunden nicht auf die dadurch entstehenden höheren Zinsen hin bzw. das entsprechende Risiko hin.

Mittwoch, 26. Juni 2013

Thomas Filor: Volkszählung bestätigt hohe Anzahl an Eigentumswohnungen


Wir wohnen doch lieber in den eigenen vier Wänden. Das macht auch die letzte Volksbefragung "Zensus" deutlich. Danach besitzen wir Deutschen 9,3 Millionen Eigentumswohnungen, 2,8 Millionen mehr als man angenommen hatte. Immer mehr Deutsche betrachten also eine Immobilie nicht nur als sinnvolle Anlage, sie gilt auch als die beste Form der Altersabsicherung. Ohne Zweifel: Das mietfreie Wohnen im Alter sorgt für eine beträchtliche Entlastung des Rentenkontos. Die Finanzierung sollte jedoch so ausgelegt sein, dass sie zum Rentenbeginn getilgt ist. Das heißt auch, man sollte sich im Hinblick auf den Kaufpreis Gedanken machen. Oftmals ist es dabei besser, eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben. Dies zum Beispiel dann, wenn man arbeitsbedingt in einer Region lebt, die sehr teuer ist. Eine Immobilie bietet nämlich auch im Hinblick auf erzielbare Mieterträge einen weitgehend sicheren Cash Flow, der auch als Zusatzrente verstanden werden kann.   

Montag, 24. Juni 2013

Experte Thomas Filor: Immobilien-Kapitalanlagen richtig genutzt


Rund 45 Prozent der Haushalte lebt in den eigenen vier Wänden. Dies ergab unter anderem die aktuelle Volksbefragung Zensus. In Zahlen ausgedrückt, besitzen wir beispielsweise 9,3 Millionen Eigentumswohnungen. Dies heißt aber auch, dass mehr als die Hälfte der Bewohner hierzulande zur Miete leben. Im europäischen Vergleich schneiden wir damit vergleichsweise schlecht ab.
Immer mehr Menschen leisten sich dabei eine oder mehrere Wohnungen als Kapitalanlage. „Sie nutzen dabei parallel unterschiedlichste Trends, die seit Jahren eine recht hohe Planbarkeit garantieren“, erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor. So kommen am deutschen Immobilienmarkt gleich mehrere Vorteile zusammen: weiterhin vergleichsweise günstige Einkaufspreise der Immobilien, außerordentlich niedrige Kreditzinsen für Darlehen und ein Mietniveau, das im gesunden Verhältnis zu den Immobilienpreisen steht – an einigen Standorten sogar deutlich darüber.
Wohnungen und Häuser sind dabei derzeit gefragt wie lange nicht mehr. Die Preise steigen. Dennoch sehen Experten bei weitem keine Preisblase, da sich das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten und das vorhandene Angebot an Wohnungen und Häusern in einem normalen Verhältnis bewegt.  So bekundet auch das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, dass trotz extrem niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine hohe Dynamik im Hinblick auf Käufe und Verkäufe festzustellen ist (Link: http://www.iwkoeln.de/de/themen/unternehmen-und-branchen/immobilien/immobilienfinanzierung). Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) bestätigt zugleich, dass die Preisanstiege einem längst überfälligen Aufholprozess der deutschen Wohnungsmärkte geschuldet seien.
Als Investor fragt man sich dabei: Gibt es Immobilien, die sich fast vom selbst finanzieren, zumal steuerliche Aspekte heute kaum mehr eine Rolle spielen? Die Antwort hierauf. Ja, die gibt es – allerdings sollte man einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Beachtet man einige Spielregeln, ist der Vermögensaufbau mit Immobilien mit überschaubarem Eigenaufwand möglich, allerdings sollten die Einkommensverhältnisse dem auch entsprechen – was durch eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank oder einem sonstigen Finanzierungsspezialisten schnell herauszufinden ist.
„Grundsätzlich gilt dabei der oft zitierte Satz, dass das wesentliche Argument einer Immobilieninvestition die Lage ist, dann die Lage und schließlich die Lage. Allerdings unter der Voraussetzung, dass zudem die Qualität des Objektes und dessen Verwaltung stimmen müssen“, erklärt der Immobilienexperte. Thomas Filor konzentriert sich mit seinem Emissionshaus Filor hierzu auf nur wenige prosperierende Standorte und bietet dort einen Rundum-Service (Link: http://filor-emissionshaus-magdeburg.blogspot.de). „Unter dem Stichwort Lage sollte man sich zudem die wirtschaftlichen Kennzahlen einer Stadt, dessen Umfeld sowie die Mikrolage ansehen“, erklärt er. So gäbe es schlechte Vermietungsstandorte in ansonsten sehr gefragten Städten, gleichzeitig könne so mancher Standort aber auch erst auf den zweiten Blick überzeugen. So entwickle das Emissionshaus Filor seit Jahren moderne und dennoch bezahlbare Wohnungen, die sich aufgrund der guten Mietrendite hervorragend als Kapitalanlagen eignen. Der gute Zustand und die hochwertige Ausstattung bei stetiger Nachfrage seien dabei die Garanten für eine langjährige Vermietbarkeit und die Chancen auf Wertsteigerungen.

Freitag, 21. Juni 2013

Thomas Filor: Dresden für Investoren sehr interessant



Die Stadt ist der derzeit durch das Elbehochwasser sehr gezeichnet. Ihrer Attraktivität tut dies keinen Abbruch. Vorbei die Zeiten von Dresden, in denen viele Straßen als echte "Schandflecke" herhalten mussten und ein hoher Leerstand symptomatisch war. Die Hauptstadt des Freistaates Sachsen wächst seit Jahren und deshalb ist das Angebot an freien Wohnungen zunehmend geringer. Der Leerstand läge nur noch bei drei Prozent, bestätigt der Beigeordnete für Stadtentwicklung stolz. Wenn man durch die Straßen fährt, wird dies deutlich. Zwar könne dabei von Wohnungsnot noch keine Rede sein. Nicht immer bekämen aber die Mieter das, was sie sich wünschen und Mieten zwischen 7,5 bis zehn Euro sind längst keine Seltenheit mehr. Dafür verlangten die Mieter aber auch nach guten Lagen und guter Ausstattung – und was dies anbelangt, müssten so manche noch "nachrüsten". Interessant ist dabei auch, dass für viele Investoren eine spannende Rechnung aufgeht: denn ältere Eigentumswohnungen sind bereits für 1200 Euro den Quadratmeter zu haben, unterstellt man dabei eine realistische Miete, käme schnell eine Rendite von sechs Prozent zustande. Damit schlägt Dresden derzeit viele Metropolen.

Mittwoch, 19. Juni 2013

Emissionshaus Thomas Filor: Studie der europäischen Zentralbank zeigt ernüchterndes Ergebnis deutscher Sparer


Es ist interessant, dass eine Studie der Europäischen Zentralbank EZB (Link: http://www.ecb.int/pub/pdf/other/ecbsp2en.pdf), die nun so überhaupt nicht dem Mainstream entspricht, sofort in mehreren Punkten angeeckt ist. „Das Sparkonto macht uns arm“ titelte die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) und fasste die Ergebnisse der Studie zusammen, die immerhin auf einer Umfrage von 62.000 Haushalten beruht. Diese verwundern: Obwohl wir Deutschen in Europa ein vergleichsweise hohes Einkommen haben und als fleißige Sparer gelten, liegen wir nur auf Platz 2 - allerdings von unten betrachtet. Weniger angespart haben nur die Spanier. Die FAZ wörtlich: „Glaubt man der Studie, sind es vergleichsweise arme deutsche Steuerzahler, die vergleichsweise reichen Südländern mit Hilfskrediten beispringen.“ Die führende Finanz- und Wirtschaftszeitung Deutschlands geht, wie viele andere Medien auch, auf viele Einzeldetails ein, kommt aber zu dem Ergebnis: „Doch selbst wenn man die Ergebnisse der EZB-Umfrage um diese Faktoren korrigiert, bleibt ein markanter Vermögensrückstand der Deutschen.“ Dieser wird unter anderem an einer zu sicherheitsorientierten Vermögensbildung festgemacht und an einem zu geringen Anteil an Immobilienvermögen. So liege die Eigenheimbesitzerquote mit weniger als 50 Prozent deutlich geringer als in den meisten europäischen Ländern.

Bereits einen Tag später veröffentlicht die FAZ einen weiteren Beitrag auf der Basis einer Studie der skandinavischen Großbank Nordea. Diese stellt fest, dass wir Deutschen rund 41 Prozent unseres Vermögens von 5 Billionen Euro in Form von Bargeld oder Bankguthaben halten, die in den vergangenen zehn Jahren wenig ersprießliche Renditen brachten (Link: http://www.crp-infotec.de/01deu/finanzen/privat_vermoegen.html). „Damit erbringt fast die Hälfte des Geldvermögens keine oder nur geringen Realrenditen“, so die FAZ. Wir müssen uns also nicht wundern, wenn wir in der Rennliste der Vermögenden im Europavergleich so schlecht abschneiden.

„Dabei ginge es auch anders“, lautet es aus dem Brandenburger Emissionshaus Filor. Seit Jahren hat man sich auf Immobilien als Kapitalanlage spezialisiert und bietet sowohl Investoren von Einzeleigentum, wie beispielsweise Eigentumswohnungen, aber auch von Kapitalanlagemodellen Alternativen an. Die Idee ist so einfach wie gewinnbringend. Beim Genussrechtsmodell der MCM Investor Management AG beispielweise, ein Unternehmen im Firmenverbund, haben die Anleger die Möglichkeit, bereits mit überschaubaren Beteiligungsgrößen am Geschäftsmodell der Magdeburger zu partizipieren. Die erzielbaren Renditen sind dabei abhängig von der jeweils gewählten Strategie und liegen über dem Marktdurchschnitt, sind aber dennoch konservativ kalkuliert.

Montag, 17. Juni 2013

Thomas Filor: Versicherer erhöhen weiterhin Immobilienanteil



Es ist der Unternehmensberatungsgesellschaft Ernst & Young zu verdanken, dass wir wieder aktuelle Zahlen zum Investitionsverhalten der Versicherer haben. So zeigt deren neuer Trendbarometer, dass die deutschen Versicherer ihren durchschnittlichen Immobilienanteil von 6,3 auf rund sieben Prozent in 2012 ausgebaut haben. Bis zum Ende des dieses Jahres soll er bei 7,6 Prozent liegen. Besonders gefragt sind dabei Immobilieninvestitionen in Deutschland und Nordamerika. Während man in Deutschland die laufende positive Entwicklung (bei immer noch fairen Einkaufspreisen) nutzen will, sind es in Nordamerika die Opportunities, die locken. Europa mit Ausnahme von Deutschland, ist dabei generell weniger gefragt. Die 50 befragten Gesellschaften wollen mehrheitlich (immer 91 Prozent) weiter in Deutschland investieren. Die Renditeerwartungen sind dabei insgesamt gesunken: Wollte man in 2012 noch 5,2 Prozent mit Direktanlagen erzielen, sind es in diesem Jahr nur 4,9 Prozent. Das zeigt auch, dass weniger der hohe Renditeanspruch im Vordergrund steht als vielmehr der Sicherheitsgedanke.

Donnerstag, 13. Juni 2013

Thomas Filor: Mietschulden sinken



Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat für das Jahr 2012 eine deutliche Verringerung Mietschulden bekannt gegeben. Danach sind die Mieter ihren Vermietern im vergangenen Jahr 453 Millionen Euro schuldig geblieben, 3,1 % weniger als im Vorjahr. Im GdW sind derzeit rund 3000 Wohnungsunternehmen organisiert. Auf diese verteilt bezieht sich die offene Mietschuld. Seit 2003 sind diejenigen um insgesamt 40 % zurückgegangen, was der GdW insbesondere mit einem professionellerem Vermietungsmanagement  begründet. Zudem gäbe es Beratungsangebote für säumige Zahler. Diese Zahlen machen deutlich, wie wichtig eine professionelle Hausverwaltung mit dem dazugehörigen Vermietungsmanagement ist.  Erhebungen unter Einzelvermietern zeigen nämlich, dass diese oft dann überfordert sind, sollte die Miete einmal ausbleiben. Hier bieten im Zweifel Versicherungslösungen -  wie beSURE  Vermieterschutz -  eine Alternative. Diese Zahl nicht nur ab dem ersten Ausbleiben der Mietforderung, professionelle Hilfe gibt es zudem durch eingeschaltete Anwälte, die sofort mit Rat zur Verfügung stehen.

Mittwoch, 12. Juni 2013

Thomas Filor: Niedrige Zinsen heben Kauflaune


Laut einer Umfrage von Wüstenrot & Württembergische Gruppe - in Auftrag gegeben bei TNS-Infratest - wollen mehr Deutsche als noch vor einem Jahr die derzeit günstigen Finanzierungskonditionen zum Immobilienerwerb nutzen. Hierüber berichteten mehrere namhafte Tageszeitung mit Verweis auf diese Quelle. Konkret sind es 14 Prozent, die einen Kauf erwägen. Im Vorjahr waren es nur 6 Prozent. Immerhin 59 Prozent der Befragten sehen in der Immobilie eine gute Alternative zu sonstigen Sparanlagen. Wobei dieses Bild täuscht: Nachwievor halten die meisten Deutschen die Immobilie zur Eigennutzung zwar für sinnvoll und empfinden die Chance, im Alter mietfrei leben zu können als große Sicherheit. Dennoch verstehen viele die Immobilie nicht als Kapitalanlage, die – entsprechend vermietet – einen interessanten Ertrag abwerfen kann. Hier ist die Wohnungswirtschaft angehalten, noch entsprechende Aufklärungsarbeit zu leisten, will sie die Chancen der Sachwertsicherheit ausbauen.